בנסח הטאבו של דירה בבניין שלא נרשם כבית משותף לא מופיעה "דירה מספר 7". מופיע משהו כמו "125/1000 חלקים" בחלקה כולה. זה נראה כמו פרט טכני שעורך הדין "יסדר בהמשך", אבל זה לב העסקה: מבחינה משפטית, מי שקונה דירה כזו קונה חלק בלתי מסוים בקרקע ובבניין כולו, ולא את הדירה שבה הוא עומד לגור. איזו יחידה שלו, מה עם המחסן והחניה, מה קורה אם שותף אחר ידרוש לפרק את השיתוף ומה קורה אם הקבלן לא ירשום את הבית – כל אלה נקבעים בחוזים ובחוק, ולא בטאבו. קניית דירה בבניין שלא נרשם אפשרית ונפוצה, אבל היא דורשת לדעת בדיוק מה קונים ואילו הגנות חייבות להיות בחוזה.
עיקרי הדברים
- ✓ בלי רישום אין "דירה" בטאבו – יש חלקים בלתי מסוימים בחלקה כולה (מושע)
- ✓ הדירה מוגדרת בחוזים – הסכם שיתוף ותשריט קובעים איזו יחידה שלכם, ורישומם מגן גם מול שותפים עתידיים
- ✓ החוק מגן גם בלי רישום – רוב הוראות הבית המשותף והתקנון המצוי חלים גם על בניין שלא נרשם
- ✓ בדירה מקבלן יש לוח זמנים בחוק – חוק המכר קובע מועדים לרישום, ואיחור עלול לזכות בפיצוי
מה בעצם קונים כשהבניין לא רשום כבית משותף
חוק המקרקעין מגדיר "בית משותף" כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". רק אחרי הרישום כל דירה הופכת ל"נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות" (סעיפים 52 ו-54)[1]. עד אז, הבניין רשום בטאבו כחלקה אחת, ובעלי הדירות רשומים כבעלים משותפים בה – מה שנקרא בעגה "מושע".
ומהי בעלות משותפת? סעיף 27 לחוק עונה על כך בבהירות: בעלותו של כל אחד מהשותפים "לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". כלומר, עד שהבניין נרשם, לאף אחד מהבעלים אין "דירה" בטאבו – לכל אחד יש חלק בלתי מסוים בקרקע ובבניין כולו. והחוק אף קובע חזקה שחלקי השותפים שווים (סעיף 28), כך שבהיעדר תיעוד אחר, גם שיעור החלקים עצמו עלול להפוך לשאלה פתוחה[1].
הסיבות לכך שבניין לא נרשם מגוונות: בניין ישן שאיש לא טרח לרשום, חריגות בנייה או היתרים חסרים שמעכבים את הרישום, קבלן שלא השלים את התהליך, או מבנה שבו הזכויות מנוהלות דרך חברה. במקרה האחרון מדובר במסלול שונה, שאותו הסברנו במאמר על דירה הרשומה בחברה משכנת. המאמר הזה עוסק בבניין שבו הקונים רשומים – או אמורים להירשם – כבעלים של חלקים בחלקה.
שלושת הסיכונים המרכזיים
הסיכון הראשון: זיהוי הדירה. אם בטאבו אין "דירה", מה קובע שהדירה בקומה השלישית מימין היא שלכם, ושהמחסן במרתף צמוד אליה? התשובה נמצאת בהסכמים בין הבעלים ובתשריט שמצורף להם. החוק מכיר במסמך כזה: "הסכם שיתוף" בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם וזכויותיהם וחובותיהם "ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר" (סעיף 29(א))[1]. הסכם שלא נרשם מחייב את מי שחתם עליו, אבל עלול להיות חלש מול שותף חדש שנכנס לבניין.
הסיכון השני: פירוק השיתוף. זו הנקודה שמפתיעה רבים. סעיף 37(א) לחוק קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. החוק אמנם מציע דרך מתאימה לבניין מגורים: אם עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי, לאחר חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם, ואף לחייב בתשלומי איזון (סעיף 42)[1]. אבל מדובר בהליך משפטי, ולא בהכרח בתרחיש שקונה רוצה למצוא את עצמו בו. את דיני הפירוק עצמם פירטנו במאמר על פירוק שיתוף במקרקעין.
הסיכון השלישי: שעבודים וזכויות של אחרים. כל שותף רשאי להעביר את חלקו או לעשות בו עסקה בלי הסכמת השותפים האחרים (סעיף 34), ולכן הנסח של החלקה כולה מספר את סיפורם של כל הבעלים: משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה. חלקם רשומים על חלקים של שותפים אחרים, וחלקם – כמו משכנתא שנרשמה על החלקה כולה לפני שנמכרו הדירות – עלולים לרבוץ על כל הבניין. כשהבית יירשם בעתיד, משכנתא או עיקול שרבצו על הבית כולו יירשמו על כל דירה, אלא אם הוסכם עם הנושה אחרת (סעיף 144(ב))[1].
החוק מגן גם על בניין שלא נרשם
למרות כל זאת, בניין לא רשום אינו "הפקר". פרק מיוחד בחוק המקרקעין – פרק ו'1, "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים" – חל על "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות… ואינו רשום כבית משותף". בפרק הזה "בעל דירה" הוא מי שזכאי להירשם כבעל דירה על פי הסכם בכתב, וכל מחזיק בדירה ייחשב כבעל דירה כל עוד לא הוכח אחרת (סעיף 77א)[1].
החשוב מכול הוא סעיף 77ב, שמחיל על בניין כזה את רוב ההוראות של בית משותף רשום: החובה להשתתף בהוצאות הרכוש המשותף (סעיף 58), ההוראות על נציגות ועל אסיפה כללית, ההוראות על שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, וגם סמכות המפקח על רישום המקרקעין להכריע בסכסוכים (סעיפים 72-77). בית כזה מתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 77ג), והמפקח רשאי למנות לו נציגות זמנית או נציגות כשאין נציגות פועלת (סעיפים 77ד-77ה)[1].
📌 חשוב לדעת: בבניין לא רשום אין תקנון מוסכם
בית המשפט המחוזי בחיפה הבהיר (עש"א 15624-06-15) שבבית שאינו רשום חל התקנון המצוי, ו"נשללת מבעלי היחידות היכולת להסכים על תקנון מוסכם". באותו תיק נקבע גם שלפי התקנון המצוי לכל בעל דירה יש קול אחד, ולכן בעלים של תשע דירות מחזיק בתשעה קולות. מי שקונה דירה בבניין לא רשום וסומך על "הסדר" בין השכנים לגבי חניות, גג או חלוקת הוצאות, צריך לבדוק אם ההסדר עוגן בהסכם שיתוף – ולא רק "סוכם באסיפה".
המשמעות המעשית היא כפולה. מצד אחד, לקונה יש הגנה: חלוקת הוצאות לפי שטח, זכות לתבוע תיקונים, וגישה למפקח בסכסוכים. מצד שני, הסדרים מיוחדים שנהוגים בבניין – חניה שמוצמדת "בפועל" לדירה מסוימת, גג שמשמש רק את הקומה העליונה – אינם מקבלים תוקף של הצמדה רשומה כל עוד הבניין לא נרשם, ותוקפם תלוי בהסכמים שנחתמו.
חניה, מחסן וחצר בבניין לא רשום: מי מחליט ומי משלם
בבית משותף רשום, חלק מהרכוש המשותף יכול להיות "מוצמד" לדירה מסוימת, ואז דינו כדין הדירה עצמה. בבניין שלא נרשם אין הצמדות במובן הזה, כי אין דירות רשומות שאפשר להצמיד אליהן. מה שקיים הוא מערכת היחסים בין שותפים במקרקעין, וחוק המקרקעין קובע לה כללים משלו – שחלים כל עוד אין הוראות אחרות בהסכם שיתוף (סעיף 29(ב)).
לפי הכללים האלה, בעלי רוב החלקים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם, אבל "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים" (סעיף 30). כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר, וכל שותף נושא בהוצאות ההחזקה התקינה לפי חלקו; מי ששילם יותר מחלקו רשאי לחזור אל האחרים (סעיפים 31-32)[1].
ומה עם שכן שתפס לעצמו את החצר, את הגג או את החניה היחידה? כאן נכנס סעיף 33: שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.[1] המשמעות לקונה כפולה. אם הוא מקבל דירה עם "חצר פרטית" שאינה מעוגנת בהסכם שיתוף, הוא עלול להיתבע בעתיד על שימוש ייחודי בה. ואם הוא קונה דירה שבה שכן אחר מחזיק בשטח משותף, יש לו כלי לדרוש תמורה או הסדרה.
לכן, בעסקה בבניין לא רשום, השאלה "האם יש חניה" אינה מספיקה. צריך לשאול על סמך מה: האם יש הסכם שיתוף שמקצה את החניה לדירה, האם הוא נרשם, ומה כתוב בתשריט שמצורף לו. מה שנחשב "שלי" בעיני המוכר כי השתמש בו עשרים שנה, אינו בהכרח שלו מבחינה משפטית – והקונה יורש את המצב המשפטי, לא את ההרגל.
קנייה מקבלן: חובת הרישום בחוק המכר
כשקונים דירה חדשה מקבלן, הבניין כמעט תמיד אינו רשום עדיין כבית משותף, וזה צפוי. כאן חוק המכר (דירות) קובע לוח זמנים מחייב. סעיף 6ב מטיל על המוכר דירה בבית הניתן לרישום שלוש חובות: לבצע "במועד המוקדם ביותר האפשרי" את כל הפעולות לרישום החלוקה והאיחוד של הקרקע; "לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום… החלוקה והאיחוד… או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר"; ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה "לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר"[2].
במניין התקופות לא נכללות תקופות שבהן המוכר הוכיח כי העיכוב נגרם "עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן" (סעיף 6ב(ג)). אי אפשר להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה (סעיף 7א), והחוק גם מגביל את גובה ההוצאות המשפטיות שמוכר רשאי לדרוש מקונה, כולל בעבור רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים (סעיף 6ג)[2].
ומה קורה כשהקבלן מאחר? שני פסקי דין מהשנים האחרונות מראים את טווח התוצאות. בבת ים (ת"א 37073-10-20), רוכשים שילמו 6.1 מיליון שקל על פנטהאוז בגבעתיים, קיבלו חזקה במרץ 2017, אבל זכויותיהם נרשמו רק בתחילת 2022. בית המשפט קבע שהעיכוב נגרם באשמת החברה הקבלנית והפר את הסכם המכר, אך פסק רק 20,000 שקל בגין עוגמת נפש, משום שלא הוכח נזק נוסף והפיצוי המוסכם לא חל[3]. בפתח תקווה (ת"א 45533-11-19), רוכשת שקנתה דירת שלושה חדרים ב-1999 עדיין לא נרשמה כבעלים, והשופטת קבעה שהיזמית הפרה את התחייבותה לרשום "מהר ככל הניתן". בית המשפט פסק לרוכשת ירידת ערך של 12% משווי הדירה בשל אי-הרישום – 222,000 שקל – ובסך הכול 302,000 שקל.[4]
הלקח: הוכחת נזק היא המפתח. מי שנפגע מאיחור ברישום – למשל בניסיון למכור, לקבל משכנתא או להוריש – צריך לתעד את הנזק, ובמקרים המתאימים להיעזר בשמאי שיעריך את ירידת הערך שנגרמה מהיעדר הרישום.
קנייה מיד שנייה בבניין לא רשום: מה חייב להיות בחוזה
בעסקת יד שנייה, הקונה נכנס לנעליו של המוכר, על כל ההסכמים – והחסרים – שמהם מורכבת הבעלות שלו. לכן בדיקת המסמכים רחבה יותר מאשר בדירה רשומה, והחוזה צריך לכלול הגנות שאינן נחוצות בדירה רשומה.
⚠️ עצור – לפני שחותמים על דירה בבניין לא רשום
ודאו שחוזה המכר מזהה את הדירה ואת ההצמדות לפי תשריט, ולא רק לפי תיאור מילולי; שמצורפים אליו הסכם השיתוף או ההסכמים שבין הבעלים; שהמוכר מתחייב לשתף פעולה ולחתום על כל מסמך שיידרש לרישום הבית בעתיד; ששיעור החלקים שנמכר תואם את שטח הדירה; ושנבדק נסח החלקה כולה – לא רק החלק של המוכר. ואחרי החתימה, רשמו הערת אזהרה על החלקים שנקנו, בלי לחכות לתשלום האחרון.
הערת האזהרה חשובה כאן במיוחד. בדירה שאינה רשומה כיחידה נפרדת, ההערה נרשמת על החלקים שנקנו בחלקה, והיא מה שמונע מהמוכר למכור את אותם חלקים פעם נוספת או לשעבד אותם בלי ידיעתכם. את האופן שבו הערת אזהרה פועלת ומה היא מגינה עליו פירטנו במדריך על הערת אזהרה בטאבו.
כדאי גם לברר מראש מה מצב הבניין מבחינת רישום: האם יש הליך רישום תלוי ועומד, האם יש חריגות בנייה שמעכבות אותו, והאם בעלי הדירות האחרים משתפים פעולה. בניין שבו התהליך כבר בדרך שונה מאוד מבניין שבו איש לא התחיל בו.
רישום הבניין: הדרך לסגור את הסיכון
הפתרון העמוק לכל הסיכונים האלה הוא רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. לפי סעיף 143 לחוק, צו רישום יינתן על ידי המפקח אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית, וצו הרישום מפרט לגבי כל דירה בנפרד את הפרטים שיירשמו[1]. כלומר, לא נדרשת הסכמת כל השכנים – אבל נדרשים תשריט, מסמכים ותיאום.
אחרי הרישום, כל דירה נרשמת כיחידה נפרדת עם ההצמדות שלה, הסיכון של פירוק שיתוף בחלקה נעלם, ובעלי הדירות יכולים לקבוע תקנון מוסכם. מה בדיוק נרשם, אילו מסמכים נדרשים ומה משתנה ביום שאחרי, הסברנו במדריך על רישום בית משותף.
מתי כדאי לערב עורך דין
בעסקה בבניין לא רשום, עורך דין אינו פורמליות. הוא קורא את נסח החלקה כולה, מאתר הסכמי שיתוף ותשריטים, בודק את ההתאמה בין שיעור החלקים לבין הדירה בפועל, מנסח את הסעיפים שמגינים על הקונה ודואג לרישום הערת האזהרה. בדירה מקבלן הוא בודק את התחייבויות הרישום בחוזה מול לוח הזמנים שבחוק המכר, ואם יש איחור – את הדרך לתבוע פיצוי.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מלווה קונים ומוכרים גם בבניינים ותיקים שלא נרשמו. הבדיקה הראשונה מתחילה תמיד באותה שאלה: מה בדיוק כתוב בנסח של החלקה כולה, ומה כתוב בהסכמים שמגדירים את הדירה.
שאלות ותשובות
מה זה דירה במושע?
זו דירה בבניין שלא נרשם כבית משותף. בטאבו רשומים הבעלים כבעלים משותפים של החלקה כולה, ולכל אחד חלק בלתי מסוים בה. איזו דירה שייכת למי נקבע בהסכמים בין הבעלים ובתשריט, ולא ברישום עצמו.
האם שותף אחר בבניין יכול לדרוש פירוק של השיתוף?
לפי חוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. כשמדובר בבית הראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי, לאחר חוות דעת של המפקח, לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
הקבלן עדיין לא רשם את הבית המשותף. עד מתי הוא חייב?
לפי חוק המכר (דירות), המוכר חייב לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד מסירת הדירה, לפי המאוחר, ולרשום את זכויות הקונה בתוך שישה חודשים נוספים. עיכוב שנגרם מנסיבות שאינן בשליטתו לא נכלל במניין.
האם בבניין לא רשום יש ועד בית ותקנון?
כן. רוב הוראות הבית המשותף, כולל החובה להשתתף בהוצאות, הנציגות והאסיפה הכללית, חלות גם על בניין שלא נרשם, והוא מתנהל לפי התקנון המצוי שבחוק. סכסוכים בו מוכרעים על ידי המפקח על רישום המקרקעין.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 27-34, 37, 42, 52, 54, 77א-77ה, 143-144) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (סעיפים 6ב, 6ג, 7א) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [3] ת"א 37073-10-20 פרבמן נ' ס. אלון – עיכוב ברישום זכויות – פסקדין · Source Score: 25
- [4] ת"א 45533-11-19 חן נ' אולימפיה בניה – פיצוי על אי-רישום – פסקדין · Source Score: 25
- [5] עש"א 15624-06-15 פריבאי נכסים נ' נציגות התעשיה 11 נשר – פסקדין · Source Score: 25
מילון מושגים
בעלות משותפת בחלקה שבה לכל שותף חלק בלתי מסוים המתפשט בכל אתר ואתר, בלי חלק מסוים שלו בלבד.
הסכם בין שותפים בדבר ניהול המקרקעין והשימוש בהם; ניתן לרישום, ומשנרשם מחייב גם שותפים עתידיים (סעיף 29).
המרשם שבו נרשם בית כבית משותף; רק לאחר הרישום כל דירה היא יחידה נפרדת לבעלות ולעסקאות.
סיום הבעלות המשותפת במקרקעין; בבית הראוי להירשם, בית המשפט רשאי לעשות זאת בדרך של רישום הבית כבית משותף (סעיף 42).
צו של המפקח לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים, המפרט את הפרטים שיירשמו לגבי כל דירה (סעיף 143).
מסירת החזקה בדירה; אחד המועדים שמהם נמנים לוחות הזמנים לרישום לפי סעיף 6ב לחוק המכר (דירות).
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
