חניה שרשומה כצמודה לדירה שלכם אינה מגרש פרטי שאפשר לעשות בו הכול. בבניין בבני ברק הקימו בעלי דירה מחסן אלומיניום בשטח חניה, והמפקח על רישום המקרקעין הורה להם לפנות אותו בתוך 30 ימים. הוא קבע שהשטח מוצמד בכלל לדירות אחרות, אבל הוסיף שגם אילו היה צמוד לדירתם, התוצאה הייתה זהה: חניה מוצמדת נועדה לחניית רכב, ולא למחסן או לאחסון חפצים. וזו רק אחת ההפתעות של הצמדות בבית משותף: אי אפשר למכור אותן למי שאין לו דירה בבניין, יצירתן מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, ודווקא העברתן לדירה אחרת באותו בית אפשרית גם בלי הסכמתם.
עיקרי הדברים
- ✓ הצמדה היא חלק מהדירה – חניה, מחסן או גג מוצמדים נמכרים יחד עם הדירה ולא בנפרד ממנה
- ✓ יצירה מול העברה – הצמדה חדשה מחייבת את כל בעלי הדירות; העברה לדירה אחרת בבית אינה מחייבת את הסכמתם
- ✓ הצמדה אינה היתר לכל שימוש – חניה מוצמדת משמשת לחניה, לא למחסן
- ✓ שימוש ארוך אינו בעלות – עשרות שנים של חניה בשטח משותף אינן יוצרות זכות
מה זו הצמדה בבית משותף
כל דירה בבית משותף מגיעה עם שני רכיבים. הראשון הוא הדירה עצמה. השני הוא חלק ברכוש המשותף: "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף" (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין). זה חלק "בלתי מסוים": לבעל הדירה יש זכות בכל הגג, בכל החצר ובכל החניון, יחד עם כל השכנים, אבל אין לו פינה משלו[1].
הצמדה היא החריג. בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון ש"חלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית". מרגע שזה נעשה, "לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד" (סעיף 55(ג)). כלומר, החניה, המחסן או הגג המוצמדים יוצאים מהרכוש המשותף והופכים לחלק מהדירה מבחינה משפטית[1].
יש חלקים שאי אפשר להצמיד בכלל: החוק אוסר לקבוע הצמדה "ביחס לחדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" (סעיף 55(ג)). ההצמדות נרשמות בצו רישום הבית המשותף, ומסומנות בתשריט באותיות ובצבעים. את הדרך לקרוא אותן ולהתאים בין הנסח, התשריט והשטח פירטנו במדריך על תשריט ותיק בית משותף בעסקת מכר.
איך נוצרת הצמדה, ולמה היא מחייבת את כולם
תקנון מוסכם אפשר לערוך ולשנות ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אבל ההצמדה קיבלה כלל מחמיר: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות" (סעיף 62(א))[1]. ההיגיון פשוט: הצמדה לוקחת מכל אחד מהשכנים חלק מהזכות שלו ברכוש המשותף, ולכן כל אחד מהם צריך להסכים.
בפועל, הצמדות רבות נקבעות עוד לפני שיש שכנים. החוק מאפשר לרשום תקנון "אף בשעה שהבית המשותף על כל דירותיו הוא בבעלותו של אדם אחד" (סעיף 63), ולכן קבלן שרושם את הבית כשכל הדירות עדיין בבעלותו יכול לקבוע בתקנון ובתשריט אילו חניות, מחסנים וגגות יוצמדו לאילו דירות. הקונים מקבלים את הדירה עם ההצמדות שכבר נקבעו.
הצמדה שנקבעת מאוחר יותר, בבניין מאוכלס, נעשית בהליך של תיקון צו רישום הבית המשותף. נוהל רשות רישום המקרקעין מונה בין מטרות התיקון גם "יצירת הצמדות או ביטולן", ומחייב לצרף לבקשה שיש בה פגיעה ברכוש המשותף את הסכמת בעלי הדירות, מאומתת בידי עורך דין, בהתאם לדין ולתקנון[4]. חריג חשוב אחד הוא הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה לשם הרחבתה, שהחוק מאפשר ברוב מיוחד; את הרובים השונים לבנייה על הגג ובחצר פירטנו במדריך על זכויות בנייה על הגג ובחצר.
אפשר למכור חניה בנפרד מהדירה?
לא למי שאין לו דירה בבניין. סעיף 55(ב) לחוק קובע ש"עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". ומאחר שהצמדה דינה כדין הדירה, היא עוברת עם הדירה בכל מכירה, משכנתה או ירושה[1]. חניה או מחסן מוצמדים נמכרים יחד עם הדירה, ואי אפשר למכור אותם למי שאין לו דירה באותו בית.
אבל בתוך הבניין יש גמישות. סעיף 62(א1) קובע: "הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145"[1]. בעל דירה שיש לו שתי חניות מוצמדות יכול, אם כן, להעביר אחת מהן לשכן מהקומה הרביעית, וזה לא דורש את הסכמת כל הבניין. יצירת הצמדה חדשה מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, אבל העברת הצמדה קיימת לדירה אחרת באותו בית אינה מחייבת את הסכמתם.
הסיבה להבדל: יצירת הצמדה גורעת מהרכוש של כולם, ואילו העברת הצמדה קיימת רק מחליפה את הדירה שנהנית ממנה. שאר השכנים לא מאבדים דבר. ובכל זאת, ההעברה אינה עסקה פרטית בין שני שכנים בלבד: היא נרשמת בהליך מסודר, ושאר בעלי הדירות מקבלים הודעה והזדמנות לטעון.
איך מעבירים הצמדה מדירה לדירה
סעיף 145 לחוק מסמיך את המפקח על רישום המקרקעין לתקן צו רישום על פי בקשת בעל דירה, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו"[1]. ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין קיים מסלול ייעודי לבקשה לתיקון צו בית משותף שעניינה העברת הצמדה מחלקת-משנה אחת לחלקת-משנה אחרת[5].
לפי נוהל הרשות, אלה הרכיבים המרכזיים של הבקשה[4]:
- בקשה חתומה – חתימת המבקש מאומתת בידי עורך דין, כדרך שמאמתים שטר עסקה.
- תשריט – שהכין מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, ומאושר בידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (מטעמים מיוחדים המפקח רשאי לוותר על האישור).
- הסכמות בעלי זכויות – בדירה ממושכנת נדרשת הסכמת בעל המשכנתה; כשרשומה הערת אזהרה נדרשת הסכמת בעל ההערה; ובדירה מעוקלת נדרש היתר של בית המשפט או של לשכת ההוצאה לפועל.
- אישורי מיסים – כשההעברה היא בין דירות של בעלים שונים, מדובר בעסקה, ולכן נדרשים אישורים ממשרד מיסוי מקרקעין ומהרשות המקומית והוועדה המקומית (לעניין ארנונה והיטל השבחה).
- אגרה – בשיעור הקבוע בתקנות המקרקעין (אגרות).
בעלי דירות שלא נתנו הסכמה מקבלים הודעה, ורשאים להגיש טענות בכתב בתוך 15 יום מיום שהגיעה אליהם. המפקח מכריע על סמך החומר שבכתב, ומטעמים מיוחדים רשאי לקיים דיון. על החלטתו אפשר להגיש ערר לממונה על המרשם בתוך 15 יום, ועל החלטת הממונה אפשר לערער לבית המשפט המחוזי. עוד מציין הנוהל שהצמדה ששטחה או מיקומה משתנים מתבטלת ומקבלת סימון של אות חדשה בתשריט[4].
📌 חשוב לדעת: כשהשכנים חונים זה בחניה של זה
מצב נפוץ: שני שכנים משתמשים שנים בחניות "הפוכות" מהרשום. אם ההחלפה נובעת מטעות ברישום, אפשר לתקן אותה בהליך תיקון צו. לפי נוהל הרשות, בבקשה להחלפת הצמדות בין דירות כתיקון טעות סופר, כששטח ההצמדות זהה בקירוב אין צורך באישורי מיסים; בכל מקרה אחר יש לקבל את התייחסות רשות המיסים. כדאי לסדר זאת לפני שאחד מהשניים מוכר את דירתו, כי הקונה מקבל את החניה הרשומה, לא את זו שבשימוש.
מה מותר לעשות בחניה, במחסן ובגג המוצמדים
נחזור לבני ברק (תיק 6/688/2020). בבניין ברחוב האדמו"ר מקוצק נטען שבעלי אחת הדירות סגרו שטח חניה בקירות ודלת אלומיניום ומנעול. המפקח על רישום המקרקעין מאיר פורת ערך ביקור במקום, ומצא לפי התשריט וטבלת ההצמדות שהמחסן הוקם בשטח חניה שמוצמד במשותף לשתי דירות אחרות, ולא בחניה המוצמדת לדירת הנתבעים. הוא הורה להם לסלק את ידם מהשטח ולפנות על חשבונם את כל הבנוי בו בתוך 30 ימים[2].
ואז הוסיף קביעה שרלוונטית לכל בעל חניה מוצמדת: "הצמדה של שטח מסויים לדירה, אין משמעותה כי בעל הדירה רשאי לעשות בו כל שימוש העולה בדעתו. כך גם לגבי חנייה". לדבריו, בעל הדירה אינו יכול להשתמש בחניה מוצמדת להצבת מחסן, לאחסון חפצים או לכל שימוש שאינו חניה[2]. חניה מוצמדת נועדה לחניית רכב: מחסן או אחסון חפצים בה עלולים להסתיים בצו פינוי, גם כשהחניה רשומה על שמכם.
גם גג מוצמד אינו מאפשר הכול. בנייה עליו עדיין מחייבת היתר והסכמות לפי הדין, וההצמדה משנה גם את זכויות השכנים: הזכות שנותן החוק לבעל דירה להתקין, בתנאים מסוימים, דוד שמש בלי הסכמת האחרים חלה על "גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף" (סעיף 59א(א))[1]. על גג מוצמד, ההסדר תלוי בתקנון ובהסכמות. בתיק מפתח תקווה שיתואר בהמשך, בעל הדירה טען שהוא הבעלים של הגג, לאחר שבעלי הדירות הסכימו בעבר לרישומו על שמו, ובדיון המקדמי הוסכם שהשכנים יתקינו דודי שמש על חלק מסומן מהגג, ושתינתן להם גישה לתיקונים בתיאום של 72 שעות מראש. להסכמות ניתן תוקף של פסק דין חלקי[3].
חניה שאינה מוצמדת: כל הקודם זוכה
בבית משותף בפתח תקווה, שנרשם בפנקס הבתים המשותפים עוד בשנת 1954, בעל דירה השתמש בחניות של הבניין, לדבריו מאז רכש את דירתו בשנת 1986, והתקין בהן מחסום חשמלי. נציגות הבית תבעה אותו (תיק 6/649/2021). הוא טען שבעת הרכישה הוסבר לו שהחניות שייכות לדירה, שרכש זיקת הנאה מכוח שימוש של שנים, ושהתביעה התיישנה[3].
המפקח מאיר פורת דחה את כל הטענות. מסמכי הבית המשותף הראו שלדירה לא הוצמדה חניה, ושהקרקע שבה ממוקמות החניות צמודה במשותף לכל הדירות באגף. יתרה מזו, בשטר המכר שעליו חתם הקונה עצמו נרשם שהשטח צמוד לכל הדירות האלה. המפקח הזכיר שלפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה "ראיה חותכת לתכנו"[3].
את טענת זיקת ההנאה דחה מכמה טעמים: היא הועלתה לראשונה רק בסיכומים; שימוש ייחודי בשטח מוגדר אינו זיקת הנאה, שהיא זכות שאין עמה חזקה; ושימוש שנעשה, לטענת הנתבע עצמו, בהסכמת השכנים אינו "שימוש נוגד". הוא הוסיף שגם הסכמה שבשתיקה היא רשות שימוש, שבעלי הדירות רשאים לסיים בכל עת. ואת טענת ההתיישנות דחה בהסתמך על סעיף 159(ב) לחוק, שלפיו חוק ההתיישנות אינו חל על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, ועל ההלכה שהסגת גבול היא עוולה מתמשכת[3]. שימוש של עשרות שנים בחניה משותפת אינו הופך אותה לשלכם, וגם הסכמת השכנים לאורך השנים ניתנת לביטול.
התוצאה המעשית: המפקח הורה להסיר את המחסומים בתוך 14 ימים, וקבע שהחניה בשטח תיעשה "בבחינת 'כל הקודם זוכה'", בלי גידור, בלי מחסומים ובלי זכות לשימוש ייחודי, ובלבד שלא יחנה יותר מרכב אחד של אותה דירה בו-זמנית. מנגד, את התביעה לדמי שימוש בסך 1,800 ש"ח לשנה לכל חניה דחה, משום שהנציגות לא הראתה כיצד חושבו הסכומים[3]. סכסוכים כאלה נדונים לפני המפקח, ואת ההליך עצמו, מהגשת התביעה ועד האכיפה, תיארנו במדריך על סכסוכי שכנים והמפקח על רישום המקרקעין.
הצמדה, החלק ברכוש המשותף וההוצאות
להצמדה יש גם השלכה מספרית. החלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע לפי יחס שטח רצפתה לשטח כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר (סעיף 57(א)). כשחלק מהרכוש המשותף הוצמד לדירה, "יובא שטחו בחשבון" בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזו, בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות (סעיף 57(ג))[1].
למה זה חשוב? כי הרוב הדרוש לשינוי התקנון נמדד גם לפי החלקים ברכוש המשותף: בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62(א)). לעומת זאת, חובת ההשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף נקבעת לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר (סעיף 58(א))[1]. מי שקונה דירה עם גג גדול מוצמד צריך לבדוק בתקנון המוסכם, אם יש כזה, כיצד הוא משפיע על החלק שלו ועל דמי הוועד.
💡 טיפ מקצועי
לפני שקונים דירה "עם חניה ומחסן", בודקים שלושה דברים: שההצמדות מופיעות בנסח תחת הדירה, עם האות והשטח; שבתשריט הן נמצאות בדיוק במקום שהמוכר מראה; ושבחוזה הן מתוארות לפי האות שבתשריט, ולא רק במילים. ובהעברת הצמדה בין שכנים, פנו מוקדם לבנק שמחזיק משכנתה על אחת הדירות, כי בלי הסכמתו הבקשה לא תתקדם.
מתי כדאי לערב עורך דין
כדאי להיעזר בעורך דין לפני קניית דירה שההצמדות שלה אינן ברורות, כשמבקשים להעביר חניה או מחסן בין דירות בבניין, כשמתגלה שהשימוש בפועל שונה מהרישום, וכשמישהו בבניין גידר, סגר או בנה בשטח שאינו שלו. העברת הצמדה כרוכה בחוזה, בתשריט, באישורי מיסים ובהסכמות של בנקים, וטעות באחד מהם מעכבת את הרישום. בבניין שעדיין לא נרשם כבית משותף, המצב שונה לגמרי, כפי שהסברנו במדריך על קניית דירה בבניין שלא נרשם.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מלווה קונים, מוכרים וועדי בתים בבדיקת הצמדות, בהעברתן ובתיקון צווי רישום, ומייצג בסכסוכים על חניות, מחסנים וגגות.
שאלות ותשובות
אפשר למכור חניה צמודה בנפרד מהדירה?
לא למי שאין לו דירה בבניין. חניה מוצמדת דינה כדין הדירה ועוברת איתה. אפשר להעביר אותה לדירה אחרת באותו בית, בהליך של תיקון צו רישום הבית המשותף, בלי הסכמת שאר בעלי הדירות.
מה צריך כדי להוסיף הצמדה חדשה לדירה?
הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, למעט מקרים שהחוק קבע להם רוב מיוחד, כמו הרחבת דירה. ההצמדה נרשמת בהליך של תיקון צו רישום הבית המשותף, עם תשריט מעודכן.
מותר להקים מחסן בחניה המוצמדת לדירה?
לפי פסק דין של המפקח על רישום המקרקעין בעניין בניין בבני ברק, חניה מוצמדת משמשת לחניית רכב בלבד, ובעל הדירה אינו רשאי להציב בה מחסן או לאחסן בה חפצים. המפקח הורה לפנות מחסן שהוקם בשטח חניה.
חנינו בחניה משותפת עשרות שנים. רכשנו בה זכות?
ככלל לא. במקרקעין מוסדרים חוק ההתיישנות אינו חל על תביעות לקיום זכות, ושימוש בהסכמת השכנים הוא רשות שאפשר לבטל. בתיק מפתח תקווה נדחתה טענה כזו של בעל דירה שחנה בשטח משותף מאז 1986.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 55, 57, 58, 59א, 62, 63, 125, 145, 159) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] תיק 6/688/2020 – נציגות הבית המשותף ברחוב האדמו"ר מקוצק 11 בני ברק: מחסן בשטח חניה – פסקדין · Source Score: 22
- [3] תיק 6/649/2021 – נציגות הבית המשותף ברחוב בילו 15 פתח תקווה: השתלטות על חניות משותפות – פסקדין · Source Score: 22
- [4] נוהל תיקון רישומו של בית משותף – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין · Source Score: 25
- [5] תיקון צו בית משותף (שירות מקוון, כולל העברת הצמדה בין חלקות-משנה) – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, gov.il · Source Score: 25
מילון מושגים
חלק מסוים מהרכוש המשותף, כמו חניה, מחסן או גג, שנקבע בתקנון כצמוד לדירה מסוימת; דינו לכל דבר כדין הדירה.
הזכות של כל דירה בכל הרכוש המשותף, יחד עם שאר הדירות, בלי פינה מוגדרת משלה.
המספר שבו רשומה כל דירה בבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, יחד עם ההצמדות שלה.
הליך לפני המפקח על רישום המקרקעין לשינוי פרטי הרישום של הבית המשותף, כולל יצירה, ביטול או העברה של הצמדות (סעיף 145).
זכות להנות ממקרקעין של אחר בלי זכות להחזיק בהם, כמו זכות מעבר; אינה מקנה שימוש ייחודי בשטח מוגדר.
היתר להשתמש בנכס, מפורש או שבשתיקה, שבעל הזכות רשאי בדרך כלל לסיים בהודעה.
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
