בעלי דירות רבים לא קראו מעולם את תקנון הבית שלהם, ואינם יודעים אם חל עליהם תקנון מוסכם או התקנון המצוי שבחוק. זה מוקש שמתפוצץ בדרך כלל בזמן הכי פחות נוח. בבניין בירושלים, בעלת דירה הקימה בחצר הצמודה לדירתה קירוי וחלונות זכוכית על מסילות, והמפקחת הבכירה על רישום המקרקעין הורתה לה לפרק אותם בתוך 60 יום, כי התקנון המוסכם של הבניין אוסר כל תוספת בנייה, גם בשטח מוצמד, בלי הסכמת כל בעלי הדירות. בכפר סבא, בעל שתי דירות גילה שהתקנון המוסכם מחלק את ההוצאות בשווה בין הדירות, גם כשמדובר בשיפוץ רחב היקף. תקנון בית משותף אינו טופס: הוא ההסכם שקובע מה מותר לכם לעשות בדירה, כמה תשלמו ומה תוכלו לשנות.
עיקרי הדברים
- ✓ שני סוגים – תקנון מוסכם שנרשם, ובכל מה שאינו מסדיר: התקנון המצוי שבתוספת לחוק
- ✓ מחייב גם קונים חדשים – תקנון שנרשם חל על כל מי שנעשה בעל דירה אחר כך
- ✓ יש גבולות – הצמדה דורשת את כולם, וחובות חדשים דורשים את הסכמת מי שחב בהם
- ✓ שינוי ברוב מיוחד – רוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ורישום אצל המפקח
תקנון בית משותף: החוקה של הבניין
סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע ש"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף"[1]. אין בית משותף בלי תקנון. השאלה היא רק איזה.
יש שתי אפשרויות. הראשונה היא תקנון מוסכם: מסמך שבעלי הדירות, או הקבלן לפניהם, ניסחו ורשמו בפנקס הבתים המשותפים. השנייה היא התקנון המצוי, נוסח אחיד שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין. היחס ביניהם נקבע בסעיף 64: "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות"[1].
המשמעות כפולה. בבניין שלא נרשם לו תקנון מוסכם, התקנון המצוי חל במלואו. ובבניין שיש לו תקנון מוסכם, התקנון המצוי ממשיך לחול בכל נושא שהתקנון המוסכם שותק לגביו. מקום שלא נרשם תקנון מוסכם, או במידה שאין בו הוראה בנושא מסוים, חל התקנון המצוי שבחוק.
התקנון המצוי: ברירת המחדל
התקנון המצוי כולל 16 סעיפים, ולפי אתר כל זכות הוא עוסק במינוי ועד בית, בניהול אסיפות, באחזקת הרכוש המשותף, בשיעור ההשתתפות של כל דייר בהוצאות, בביצוע תיקונים ובניהול החשבונות[3]. שלושה מהסעיפים שלו נוגעים כמעט לכל בעל דירה:
- שינויים בדירה (סעיף 2) – בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים ברכוש המשותף, "לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה", אלא אם קיבל תחילה את הסכמת האסיפה הכללית. שינוי הפוגע בדירה אחרת דורש את הסכמת בעליה, וכל שינוי אחר מותר על דעת עצמו.
- תיקונים (סעיף 3) – בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות לבצע תיקון ברכוש המשותף שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו, ומשכנו לבצע תיקון בדירה האחרת שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו.
- החלטות (סעיף 12) – החלטות האסיפה מתקבלות ברוב דעות, אבל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים "מסוג או שיעור שלא פורשו" בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, אינה תקפה לגביו אלא אם הסכים לה[1].
יתר הסעיפים עוסקים באסיפות, במניין, בהצבעות, בנציגות ובחשבונות. את הכללים האלה, ואת השאלה מה ועד הבית רשאי להחליט לבד, פירטנו במדריך על רכוש משותף וסמכויות ועד הבית. מה שחשוב לענייננו: התקנון המצוי אינו מצמיד דבר לאף דירה. בבניין שחל עליו רק התקנון המצוי, הגג, החצר והחניון הם רכוש משותף של כולם.
תקנון מוסכם: מה אפשר לקבוע בו
תקנון מוסכם מאפשר להתאים את הכללים לבניין. החוק עצמו מפנה אליו בכמה נושאים מרכזיים:
- הצמדות – קביעה שחלק מסוים מהרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה מסוימת (סעיף 55(ג)). זה בדרך כלל הנושא החשוב ביותר בתקנון; את משמעות ההצמדה ואת הדרך להעביר אותה בין דירות הסברנו במדריך על הצמדות של חניה, מחסן וגג.
- חלוקת ההוצאות – ברירת המחדל היא השתתפות לפי יחס שטח רצפת הדירה, "זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר" (סעיף 58(א)).
- החלק ברכוש המשותף – גם הוא נקבע לפי שטח הרצפה, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר (סעיף 57)[1].
- נציגויות נפרדות – בבית שיש בו כמה מבנים או אגפים, אפשר לקבוע בתקנון נציגויות ואסיפות נפרדות, ואז יש לקבוע בו גם את חלוקת הסמכויות ביניהן (תקנה 85 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום))[2].
- כללי שימוש ובנייה – למשל, איסור על תוספות בנייה גם בשטחים מוצמדים, כמו בתקנון של הבניין בירושלים.
מי מנסח את התקנון? במקרים רבים, הקבלן. החוק מאפשר לרשום תקנון "אף בשעה שהבית המשותף על כל דירותיו הוא בבעלותו של אדם אחד" (סעיף 63)[1], ולכן הוראות שקבע הקבלן לפני שמכר את הדירה הראשונה עשויות לחייב את כל הקונים, כולל הצמדות שקבע לטובת דירות מסוימות.
מה תקנון מוסכם לא יכול לעשות
סעיף 62(א) מאפשר לערוך תקנון ולשנות אותו ברוב, אבל מציב לו שני גבולות: "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"[1].
כל זכות מסבירה זאת בדוגמה: אי אפשר לקבוע שבעל דירה מסוימת רשאי לבנות על הגג המשותף לכלל הדיירים, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו[3]. ההיגיון הוא שהרוב יכול לקבוע כללי התנהלות, אבל אינו יכול לקחת מבעל דירה זכות קניינית או להטיל עליו תשלום חריג בלי הסכמתו.
מוקש ראשון: תקנון שנרשם מחייב גם את מי שקנה אחר כך
"תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן" (סעיף 62(ג))[1]. בתיק הירושלמי (תיק 1/225/2021), המפקחת הבכירה אביטל שרייבר הזכירה את הפסיקה שלפיה תקנון מוסכם הוא הסכם בין בעלי הדירות, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קנייני. היא הוסיפה שהתקנון מחייב כל בעל דירה, "לרבות מי שרכש דירה בבית המשותף לאחר רישום התקנון"[4]. תקנון מוסכם שנרשם מחייב גם מי שקנה דירה אחרי הרישום, גם אם מעולם לא ראה אותו.
הסיפור שם התחיל ב-1991: אחרי סכסוכים רבים, המפקח דאז חילק בפסק דין את הרכוש המשותף של הבניין בן חמש הדירות, וההכרעות עוגנו בתקנון מוסכם. אחת ההוראות קבעה: "אין בהצמדות המיוחדות ו/או המשותפות שנקבעו לעיל כדי להקנות לבעל דירה כלשהו את הזכות לבנות". שלושים שנה אחר כך, בעלת דירה התקינה בחצר המוצמדת לה קירוי שנסגר כמעט לחלוטין וחלונות זכוכית על מסילות בשלושה צדדים, והכניסה לתוכם מכונת כביסה, מקרר ומיקרוגל. היא טענה שמדובר בפרגולה שאינה טעונה היתר. המפקחת קבעה שהתקנון אוסר כל מבנה, בלי קשר לשאלה אם הוא טעון היתר, והורתה לפרק בתוך 60 יום את המסילות, קירות הזכוכית והקירוי. הדק והמכשירים הניידים יכלו להישאר[4].
⚠️ עצור – "מוצמד לדירה" אינו "מותר לבנות"
גם כשהחצר או הגג רשומים כצמודים לדירה שלכם, התקנון המוסכם עשוי להגביל את מה שמותר לעשות בהם. לפני שמזמינים פרגולה, סגירה או מחסן, קראו את התקנון הרשום של הבניין, לא רק את הנסח. בתיק הירושלמי המפקחת ציינה שאם בעלת הדירה סברה שהתקנון מתיר את הבנייה, מקומה היה לפנות להבהרתו לפני הבנייה, לא אחריה.
מוקש שני: הסכמות שלא נרשמו
הצד השני של אותו מטבע: מה שלא נרשם, עלול שלא לחייב. בבית בן ארבע דירות בנהריה, הדיירים חילקו ביניהם לאורך עשרות שנים את החצר והגג, ובנו תוספות על חשבונם. לפי הדיווח על פסק הדין, ההסכמות גובשו באופן לא פורמלי, בלי אסיפה, בלי פרוטוקולים ובלי תיקון התקנון, התשריט וצו הבית המשותף, כך שהתקנון שחל על הבניין היה מאז ומעולם התקנון המצוי. בעלת דירה שרכשה את דירתה אחרי שההסדר גובש, וידעה על המצב בעת הרכישה, תבעה את שכניה בבית משפט השלום בחיפה[6].
השופטת ג'אדה בסול קיבלה את התביעה בחלקה. משלא נרשמו הצמדות לאף דירה, החצר כולה היא רכוש משותף, והנטל להוכיח שהתובעת הסכימה להסדר מוטל על הנתבעים, שלא עמדו בו. השופטת הורתה לאפשר לכל הדיירים גישה לחצר ולגג, אבל לא הורתה להרוס תוספות שנבנו לפני שנים רבות, בשל תום הלב והשיהוי, ובלבד שהנתבעים יפעלו להכשרתן[6]. הסכמות בין שכנים שלא עוגנו בתקנון רשום עלולות שלא לחייב את מי שקונה דירה בבניין.
מוקש שלישי: הלשון היא שקובעת
תקנון מוסכם הוא הסכם, ולכן מפרשים אותו לפי כללי פרשנות החוזים. בתיק הירושלמי, המפקחת פירשה את האיסור על "תוספת בניה כלשהי" כחל על כל מבנה קבוע, לא רק על בנייה הטעונה היתר: אילו התכוונו לאסור רק בנייה בהיתר, היה אפשר לכתוב זאת במפורש[4].
אותו עיקרון הכריע בכפר סבא (תיקים 6/290/24 ו-6/392/24). סעיף 5 לתקנון המוסכם קבע ש"הוצאות החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף יחולו בשיעור שווה על כל דירה ודירה". בעל שתי דירות טען שהסעיף אינו חל על הוצאות שיפוץ חריגות, ושהייתה כוונה להחריג אותן. לפי הדיווח, המפקח קבע שהסעיף אינו מבחין בין סוגי הוצאות, ושאין להוסיף לו הבחנות שלא נכתבו בו, וחייב אותו לשלם 14,444 ש"ח, כולל הוצאות ההליך[5]. בתקנון מוסכם הלשון קובעת: מה שלא הוחרג במפורש, עלול לחול גם על מה שלא חשבתם עליו.
איך משנים תקנון בית משותף
בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו "ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם" (סעיף 62(א))[1]. שימו לב לשני התנאים: רוב של בעלי הדירות, ושהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם יגיע לשני שלישים. ובכל מקרה, השינוי כפוף לגבולות שתוארו למעלה.
הבקשה לרישום תקנון מוסכם או לשינויו מוגשת למפקח על רישום המקרקעין, אגב רישום הבית, אגב תיקון הרישום או בבקשה נפרדת. כל חתימה על הבקשה מאומתת "בדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה", ואם המפקח רואה שעורכי התקנון זכאים לבקש את הרישום ושאין מניעה לכך, הוא מורה על רישומו בפנקס (תקנה 84)[2]. ושימו לב: בתיק הירושלמי ציינה המפקחת שסעד של תיקון התקנון אינו בסמכותה כגוף המכריע בסכסוכים לפי סעיף 72[4]. תביעה נגד שכן אינה הדרך לשנות תקנון; משנים אותו ברוב הדרוש ורושמים את השינוי.
✅ צ'קליסט: שינוי תקנון מוסכם
1. בודקים את התקנון הרשום ואת החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה. 2. מוודאים שהשינוי אינו כולל הצמדה חדשה או חובה חדשה, שדורשות הסכמה של כולם או של מי שחב בה. 3. מנסחים את השינוי במתכונת של תקנון לרישום. 4. אוספים חתימות של הרוב הדרוש, מאומתות בידי עורך דין. 5. לפי נוהל הרשות, מגישים את התקנון המתוקן בשני עותקים חתומים במקור, ואם הוא נוגע לפעולות שהן עסקה, מחתימים גם את משרד מיסוי מקרקעין[7]. 6. אחרי הרישום, מוודאים שהשינוי מופיע בתיק הבית המשותף.
לפני שקונים דירה: בודקים את התקנון
כל זכות ממליצה לבדוק לפני רכישת דירה בבית משותף אם נרשם לגביו תקנון מיוחד, בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הבית[3]. התקנון נמצא בתיק הבית המשותף, לצד צו הרישום והתשריט, ואת דרך העבודה עם התיק תיארנו במדריך על בדיקת תיק בית משותף לפני עסקה.
💡 טיפ מקצועי
כשקוראים תקנון מוסכם לפני קנייה, חפשו ארבעה דברים: אילו הצמדות נקבעו ולאילו דירות; איך מחולקות ההוצאות (לפי שטח, בשווה או בשיטה אחרת); האם יש הגבלות על בנייה, סגירות ושימושים; והאם נשמרו זכויות בנייה או זכויות אחרות לטובת הקבלן או לטובת דירה מסוימת. כל אחד מהם משפיע על ערך הדירה ועל מה שתוכלו לעשות בה.
מתי כדאי לערב עורך דין
כדאי להיעזר בעורך דין כשקונים דירה בבניין עם תקנון מוסכם מורכב, כשמתכננים בנייה או סגירה בשטח מוצמד, כשבניין מבקש לשנות את התקנון או לעגן בו הסדרים שקיימים רק בעל-פה, וכשמתגלע סכסוך על פרשנות התקנון. בבניין שעדיין לא נרשם כבית משותף, אין תקנון רשום כלל, ושם השאלה הראשונה היא רישום הבית, נושא שבו עסקנו במדריך על רישום בית משותף.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מלווה בעלי דירות וועדי בתים בניסוח תקנון מוסכם, בשינויו וברישומו, ובודק עבור קונים את התקנון לפני חתימה על חוזה.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין תקנון מוסכם לתקנון מצוי?
תקנון מוסכם הוא תקנון שבעלי הדירות או הקבלן ניסחו ורשמו לבית. התקנון המצוי הוא נוסח אחיד בתוספת לחוק המקרקעין, שחל כשלא נרשם תקנון מוסכם, וגם בכל נושא שהתקנון המוסכם אינו מסדיר.
איך יודעים אם לבניין יש תקנון מוסכם?
בודקים בתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הבית. אם לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי.
איזה רוב נדרש כדי לשנות תקנון מוסכם?
רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, וחובה או תשלום שלא פורשו בחוק מחייבים את הסכמת מי שחב בהם.
האם תקנון מוסכם מחייב גם מי שקנה דירה אחרי שנרשם?
כן. לפי סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, תקנון וכל שינוי בו, משנרשמו, כוחם יפה גם כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן.
מקורות שצוטטו במאמר (7)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 55, 57, 58, 61-64 והתקנון המצוי) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (תקנות 84-85) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [3] תקנון בית משותף – כל זכות · Source Score: 22
- [4] תיק 1/225/2021 (ירושלים), המפקחת הבכירה אביטל שרייבר – תקנון מוסכם האוסר תוספות בנייה (19.10.2022) – נוסח פסק הדין · Source Score: 22
- [5] (פ"ת) 6/290/24, 6/392/24 וינשטין נ' נציגות הבית המשותף ברח' העמק 16 כפר סבא – חלוקה שווה גם להוצאות שיפוץ – מרכז הנדל"ן · Source Score: 19
- [6] בית משפט השלום בחיפה (השופטת ג'אדה בסול) – הסכמות לא רשומות לחלוקת חצר וגג בנהריה – מרכז הנדל"ן · Source Score: 19
- [7] נוהל תיקון רישומו של בית משותף (סעיף ו' – תקנון; סעיף ז' – אישורי מיסים) – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין · Source Score: 25
מילון מושגים
נוסח תקנון אחיד בתוספת לחוק המקרקעין, החל על כל בית משותף בכל נושא שאין לגביו הוראה בתקנון מוסכם רשום.
תקנון שבעלי הדירות או הקבלן ניסחו ורשמו בפנקס הבתים המשותפים; משנרשם, מחייב גם בעלי דירות עתידיים.
המרשם בלשכת רישום המקרקעין שבו נרשמים הבתים המשותפים, הדירות, ההצמדות והתקנון המוסכם.
רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62(א)).
תכונה של תקנון מוסכם רשום: הוא חל על הנכס עצמו, ולא רק על מי שחתם עליו.
אימות חתימות בידי עורך דין, הנדרש בבקשה לרישום תקנון או לשינויו (תקנה 84(ב)).
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
