זה קורה בבניינים רבים: הדיירים גרים בדירות שלהם שנים, משלמים ועד בית ומשתמשים בחניה ובמחסן, אבל בנסח הטאבו אין "דירות" בכלל. החלקה רשומה על שם כולם, וכל אחד הוא בעלים של חלק בלתי מסוים ממנה, כי הבניין מעולם לא נרשם כבית משותף. לעיתים קרובות מגלים זאת ברגע לא נוח: כשמוכרים, כשממשכנים, או כשמתחילים לדבר על התחדשות עירונית. רישום בית משותף הוא ההליך שהופך חלקה אחת בבעלות משותפת לאוסף של דירות נפרדות, לכל אחת מספר משלה, הצמדות משלה ונסח משלה. והוא פשוט יותר ממה שנדמה: לא צריך את חתימת כל השכנים.
עיקרי הדברים
- ✓ "בית משותף" הוא רק בית שנרשם – עד הרישום, משפטית יש חלקה אחת בבעלות משותפת
- ✓ לא צריך את כולם – מספיקים בעלי דירות ששטחן יותר ממחצית שטח הרצפה בבית
- ✓ אבל הצמדות דורשות את כולם – בבית עם הצמדות נדרש תקנון מוסכם, והבקשה מוגשת בידי כל הבעלים
- ✓ הרישום קובע מה יש לכם – דירה, מחסן או חנות לא משנים ברישום לפי השימוש בפועל
מה זה רישום בית משותף
חוק המקרקעין מגדיר "בית משותף" כ"בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים" (סעיף 52)[1]. ההגדרה כוללת את שני התנאים, ושניהם הכרחיים. בניין בן עשרים דירות שלא נרשם אינו "בית משותף" במובן החוק, גם אם כולם קוראים לו כך. "בית משותף" במובן החוק הוא רק בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים; עד אז, משפטית יש חלקה אחת בבעלות משותפת.
אילו בתים אפשר לרשום? סעיף 142 מונה שלושה מצבים: בית שיש בו שתי דירות או יותר שאפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת; שני בתים או יותר שהוקמו על חלקה שאי אפשר לחלק כך שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת; ושני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים[1].
והתוצאה המרכזית של הרישום נקבעה בסעיף 54: "תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות". מרגע הרישום, כל דין שחל על מקרקעין חל גם על כל דירה, ורישום בפנקסי המקרקעין פירושו רישום בפנקס הבתים המשותפים (סעיף 53)[1].
מה משתנה ביום הרישום
ביום שבו ניתן צו הרישום, הבניין משנה צורה משפטית:
- כל דירה מקבלת תת-חלקה – לפי הנחיות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, מספר חלקת המשנה מורכב ממספר החלקה וממספר הדירה בתשריט, וכל דירה נרשמת כיחידה עם שטח, תיאור והצמדות משלה[3].
- ההצמדות מקבלות תוקף – חניה, מחסן, גג או חצר שנרשמו כצמודים לדירה "דינם לכל דבר כדין הדירה" (סעיף 55(ג)).
- חל תקנון – תקנון מוסכם שנרשם, או התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
- מתמנה נציגות – עם הרישום ממנה המפקח נציגות זמנית לפי המלצת בעלי הדירות שביקשו את הרישום (סעיף 66(א)).
- הרכוש המשותף יוצא מדיני פירוק השיתוף – הוראות פרק ה' לחוק, ובהן פירוק שיתוף, "לא יחולו על הרכוש המשותף" (סעיף 56(א))[1].
ומה קורה לבניין שהתנהל עד אז כבית לא רשום? סעיף 77ו קובע שזכות או חובה שהייתה לנציגות הבית ערב הרישום עוברת לנציגות הבית המשותף, והליך משפטי בסכסוך שהתחיל לפני הרישום ממשיך כאילו הוגש לפי הוראות הבית המשותף[1]. את המצב שלפני הרישום, ואת הסיכונים של קנייה בבניין כזה, פירטנו במדריך על קניית דירה בבניין שלא נרשם כבית משותף.
מי רשאי לבקש רישום: לא צריך את כל השכנים
סעיף 143(א) לחוק קובע: "צו לרישום בית בפנקס יינתן על ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית". בדירה המוחכרת בחכירה לדורות, הבקשה צריכה להיות מוגשת גם בידי המחכיר[1]. כדי לרשום בית משותף לא צריך את כל השכנים: מספיקה בקשה של בעלי דירות ששטחן יותר ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות.
שימו לב שהרוב נמדד לפי שטח ולא לפי מספר דירות. בבניין שיש בו דירת גג גדולה ושלוש דירות קטנות, ייתכן שבעל דירת הגג ושכן אחד יספיקו, וייתכן ששלוש הדירות הקטנות יחד לא יספיקו. הדרך היחידה לדעת היא לחשב את השטחים לפי התשריט.
⚠️ עצור – בבניין עם הצמדות, הרוב לא מספיק
לפי הנחיות הרשות, אם מוגש לרישום תקנון מוסכם, הבקשה מוגשת בידי כל הבעלים והחוכרים. ועוד נקבע שם: "ככל שיש הצמדות בבית המשותף, קיימת חובה לערוך תקנון מוסכם". המשמעות המעשית: בניין שבו הדיירים רוצים לרשום חניות, מחסנים או גינות צמודים יזדקק לחתימת כולם. בניין שבו כולם מסכימים שהכול יישאר רכוש משותף יכול להסתפק ברוב, ולציין במפורש בבקשה שהוא מאמץ את התקנון המצוי.
מה מגישים: המסמכים לרישום
הבקשה מוגשת ללשכת המפקח על רישום המקרקעין. בשירות של הרשות, עורכי דין בעלי כרטיס חכם יכולים להגיש בקשה מקוונת לרישום בית משותף, ואפשר גם להגיש ידנית בלשכות או בדואר[4]. לפי הנחיות הרשות, אלה המסמכים העיקריים[3]:
- טופס בקשה – על בסיס נסח רישום עדכני; אם יש צורך להשלים פרטים בנסח, כמו מספר זהות של בעלים, מסדירים זאת בלשכת רישום המקרקעין לפני ההגשה.
- תשריט – שהכין מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, ואושר בידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או נותן, להנחת דעת המפקח, תמונה נאמנה של הבית. כשבחלקה רשומה הערה תכנונית, חובה לאשר את התשריט במוסד התכנון.
- הסכמה לשמש נציגות זמנית – של מי שמומלצים למינוי.
- תקנון – תקנון מוסכם בשני עותקים חתומים במקור, או ציון מפורש שהמבקשים מאמצים את התקנון המצוי.
- אגרה – לפי תקנות המקרקעין (אגרות).
- בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים – במקרים המתאימים, כפי שיוסבר בהמשך.
שטחי הדירות וההצמדות מחושבים לפי הכללים של צו מכר דירות (טופס של מפרט) משנת 2008, שמפנה לתקן 9.0 של הוועדה לתקינה שמאית, אלא אם המפקח אישר מראש הגדרה אחרת. ועוד שינוי מעשי: עם המעבר למערכת המחשוב "רימון", אין עוד צורך להגיש נוסח של צו הרישום, ולכן יש להקפיד שפרטי הבקשה והמסמכים ישקפו בדיוק את הרישום המבוקש[3].
✅ צ'קליסט: רישום בניין קיים כבית משותף
1. מוציאים נסח רישום עדכני ומסדירים פרטים חסרים. 2. ממפים בעלויות, חכירות, משכנתאות והערות אזהרה. 3. מזמינים תשריט מעורך תשריט מוסמך ובודקים אם נדרש אישור הוועדה המקומית. 4. מחליטים: תקנון מוסכם עם הצמדות (חתימת כולם) או התקנון המצוי (רוב לפי שטח). 5. מכינים בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים, אם החלקה רשומה במושע. 6. אוספים הסכמות של בנקים ובעלי הערות לפי הצורך. 7. בוחרים נציגות זמנית ומחתימים את חבריה. 8. משלמים אגרה ומגישים.
מחלקה במושע לדירות נפרדות: ייחוד דירות
בבניין שלא נרשם, כל בעל דירה רשום בטאבו כבעלים של חלק בלתי מסוים בחלקה כולה. איך הופכים את החלקים האלה לדירות? תקנה 62 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעת שכאשר מוגשת בקשה לרישום בית הנמצא בבעלות משותפת של כמה בני אדם, המפקח רשאי, לאחר שהומצאו לו ההוכחות הנדרשות, "לצוות בצו הרישום על העברת חלקים בלתי מסוימים בדירות משותף לשותף"[2]. זהו ייחוד הדירות: כל שותף מקבל את הדירה שלו במלואה, תמורת חלקיו בדירות של האחרים.
לפי הנחיות הרשות, בקשה לייחוד דירות מפרטת את חלוקת הדירות בין הבעלים, חתומה בידיהם ומאומתת בידי עורך דין כדרך שמאמתים שטר עסקה, וחתומה בכל עמוד. מצרפים אליה אישורים ממשרד מיסוי מקרקעין, וכן מהרשות המקומית ומהוועדה המקומית (לעניין ארנונה והיטל השבחה) על הסכמתן לרישום ולייחוד ועל היעדר חובות. לפי הוראת נוהל מיום 12.03.2020, אישור מיסוי מקרקעין יכול להינתן על גבי הבקשה או באמצעות תצהיר עורך דין שהבקשה משקפת את הזכויות כפי שדווחו למיסוי מקרקעין[3].
משכנתאות, הערות אזהרה ושכירויות
הרישום אינו מוחק זכויות קיימות; הוא מחלק אותן בין הדירות. סעיף 144 קובע שמשכנתה או עיקול שהיו רשומים על הבית כולו יירשמו על כל דירה, "זולת אם הוסכם עם הנושה על דרך אחרת", ושהערה שנרשמה על סמך התחייבות המתייחסת לאחת הדירות תירשם על אותה דירה בלבד[1].
הנחיות הרשות מפרטות את המשמעות המעשית: משכנתה שרשומה בחלקה תירשם על כל הדירות אלא אם בעל המשכנתה הורה אחרת, וכשמבקשים ייחוד דירות יש לצרף את הסכמתו, המפרטת לאיזו דירה תיוחד המשכנתה. ייחוד הערות אזהרה לדירות נעשה בתצהיר עורך דין, ובחלק מהמקרים נדרשת גם הסכמת הבנק שלטובתו רשומה הערה[3]. משכנתה שרשומה על כל החלקה תירשם ביום הרישום על כל הדירות, אלא אם בעל המשכנתה הורה אחרת. מי שמחזיק הערת אזהרה על חלק בחלקה צריך לוודא שהיא "נוחתת" על הדירה הנכונה; מהי הערת אזהרה ומה היא מגינה, הסברנו במדריך על הערת אזהרה בטאבו.
מרפסות, מחסנים וחניות: איך הם נרשמים
הנחיות הרשות קובעות כללים ברורים לשאלה מה נכלל בדירה ומה נרשם כהצמדה. השטחים השייכים לדירה ונמצאים מחוץ לקירותיה החיצוניים, ובכלל זה מחסנים, מרפסות וחניות, נרשמים כהצמדות. מרפסת מקורה נכללת בשטח הדירה ואינה הצמדה, ואילו מרפסת לא מקורה, פתוחה או מרפסת שמש נרשמת כהצמדה. מחסן נפרד פיזית מהדירה נרשם כהצמדה, ואילו מחסן הצמוד פיזית לדירה, שהגישה אליו ישירה מתוך הדירה ואין אליו כניסה מדירות אחרות, הוא חלק מהדירה[3].
📌 חשוב לדעת: הצמדה נרשמת פעם אחת, ומשנים אותה בהליך
ההחלטה מה יירשם כהצמדה, ולאיזו דירה, מתקבלת בשלב הרישום, יחד עם התקנון המוסכם. אחר כך, יצירת הצמדה חדשה מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות, והעברתה לדירה אחרת נעשית בהליך של תיקון צו הרישום. לכן כדאי להשקיע בשלב הזה: התשריט ותקנון ההצמדות שייחתמו עכשיו ילוו את הבניין שנים. על המשמעות של כל הצמדה פירטנו במדריך על הצמדות של חניה, מחסן וגג.
הרישום קובע מה יש לכם: המחסן שהפך לדירה
הרישום אינו רק עניין טכני. בבית משותף בירושלים שנרשם ב-1976, בעל דירה רכש גם יחידה נפרדת שנרשמה כ"מחסן" בשטח 20 מ"ר, והפך אותה לדירה קטנה. הוא ביקש לתקן את צו הרישום כך שתתואר כ"דירה". המפקח קיבל את הבקשה בעניין זה, בכפוף לתשריט מתוקן חתום בידי הוועדה המקומית, אבל שכנים הגישו ערר שכנגד, וסגנית הממונה על המרשם, עו"ד שולי אבני-שוהם, קיבלה אותו (ערר 84-2020, 21.3.2022)[5].
היא קבעה שאין מדובר בשינוי מילולי של תיאור, אלא בשינוי ייעוד של הנכס ממחסן לדירה, שמצריך הסכמה חיובית של הוועדה המקומית, ולא די במכתב שלפיו הוועדה "אינה מתנגדת". הוועדה עצמה הודיעה בהמשך שאין באפשרותה לאשר את התשריט כפי שהוגש, ולכן נקבע שהיחידה תישאר רשומה כמחסן. בהחלטה הובאו דברים מפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים, שלפיהם מי שרוכש זכות בבית משותף "רשאי לסמוך על תכנם של פנקסי המקרקעין", וכן התנאים המצטברים לתיקון צו שעניינו שינוי ייעוד: שינוי פיזי ותשריט כחוק, אישור רשות תכנון, והסכמת כל בעלי הדירות כשהשינוי פוגע באחוזי הבנייה[5]. התיאור ברישום, דירה, מחסן או חנות, אינו משתנה לפי השימוש בפועל: שינוי ייעוד מחייב תשריט, אישור תכנוני ולעיתים את הסכמת כל בעלי הדירות.
בניין חדש: על מי מוטלת חובת הרישום
בבניין חדש, האחריות על הקבלן. סעיף 6ב לחוק המכר (דירות) מחייב מוכר דירה בבית הניתן לרישום לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתום שנה מרישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או מהעמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר, ולרישום זכויות הקונה לא יאוחר משישה חודשים מרישום הבית או מהעמדת הדירה לרשותו, לפי המאוחר[6]. את הדרכים להתמודד עם עיכוב ברישום סקרנו במדריך על בניין שלא נרשם, שהוזכר למעלה.
ומה אם הבניין חדל להתאים לרישום? המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית "אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", אחרי הודעה לבעלי הדירות. אחרי הביטול, הנכס נרשם מחדש כבעלות משותפת, וכל אחד מהבעלים מקבל חלק בלתי מסוים כחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון אחרת (סעיפים 146-147)[1].
מתי כדאי לערב עורך דין
רישום בית משותף הוא הליך שמשלב משפט, מדידה ומיסוי: תשריט, תקנון, ייחוד דירות, אישורי מיסים והסכמות של בנקים. כדאי להיעזר בעורך דין כשהבניין רשום במושע וחלק מהבעלים אינם משתפים פעולה, כשרוצים לרשום הצמדות ונדרש תקנון מוסכם, כשרשומות על החלקה משכנתאות או הערות אזהרה, וכשמתכננים מכירה, משכנתה או פרויקט התחדשות ורוצים להסדיר את הרישום לפניהם. מה צריך לכלול תקנון מוסכם, ומה ההבדל בינו לבין התקנון המצוי, פירטנו במדריך על תקנון בית משותף.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מלווה בעלי דירות וועדי בתים ברישום בתים משותפים, בייחוד דירות ובניסוח תקנון מוסכם, מהבדיקה הראשונה של הנסח ועד קבלת צו הרישום.
שאלות ותשובות
מה זה רישום בית משותף?
זה ההליך שבו המפקח על רישום המקרקעין רושם בניין בפנקס הבתים המשותפים, כך שכל דירה הופכת לתת-חלקה נפרדת, עם שטח, הצמדות ונסח משלה. רק בית שנרשם הוא "בית משותף" במובן חוק המקרקעין.
צריך את הסכמת כל הדיירים כדי לרשום בית משותף?
לא תמיד. לפי סעיף 143 לחוק, מספיקה בקשה של בעלים ששטח הרצפה של דירותיהם הוא יותר ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות. אבל אם מבקשים לרשום תקנון מוסכם, למשל כי יש הצמדות, הבקשה מוגשת בידי כל הבעלים.
מה קורה למשכנתה ולהערות אזהרה ברישום?
משכנתה שרשומה על החלקה כולה תירשם על כל הדירות, אלא אם בעל המשכנתה הורה אחרת. כדי לייחד אותה לדירה מסוימת נדרשת הסכמתו, והערות אזהרה מיוחדות לדירות לפי תצהיר עורך דין ולעיתים בהסכמת הבנק.
אפשר לשנות ברישום מחסן לדירה?
רק בתנאים. בערר שהוכרע ב-2022 נקבע ששינוי תיאור ממחסן לדירה הוא שינוי ייעוד, שמחייב תשריט כחוק ואישור חיובי של הוועדה המקומית, ובמקרים מסוימים גם את הסכמת כל בעלי הדירות.
מקורות שצוטטו במאמר (6)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 52-56, 66, 77ו, 142-147) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (תקנה 62) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [3] הנחיות לרישום בית משותף – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין · Source Score: 25
- [4] רישום בית משותף (שירות מקוון והגשה ידנית) – הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, gov.il · Source Score: 25
- [5] ערר 84-2020, סגנית הממונה על המרשם – שינוי תיאור יחידה ממחסן לדירה בצו בית משותף (21.3.2022) – פסקדין · Source Score: 22
- [6] חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (סעיף 6ב) – ויקיטקסט · Source Score: 21
מילון מושגים
המרשם שבו נרשמים בתים משותפים, הדירות שבהם, ההצמדות והתקנון המוסכם.
החלטת המפקח על רישום המקרקעין לרשום בית בפנקס, המפרטת לגבי כל דירה את פרטי הרישום שלה.
בעלות משותפת בחלקה, שבה כל בעלים מחזיק חלק בלתי מסוים מכלל המקרקעין ולא דירה מוגדרת.
העברת חלקים בלתי מסוימים בין שותפים במסגרת צו הרישום, כך שכל אחד מקבל דירה שלמה (תקנה 62).
ועד הבית שהמפקח ממנה עם הרישום, לפי המלצת המבקשים, עד שתיכון נציגות לפי התקנון.
הערה הרשומה בחלקה בעקבות הליכי תכנון; כשקיימת, התשריט לרישום חייב באישור מוסד התכנון.
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
