בבניין בן 81 דירות בחיפה, שטרם נרשם כבית משותף, בעלי דירה סגרו את המרפסות הפתוחות שלהם ביציקת בטון כגג ובקירות אלומיניום וזכוכית, בלי היתר בנייה. שכן מהבניין הגיש נגדם תביעה, לא לבית המשפט, אלא למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. הם טענו שהבנייה בוצעה חמש שנים קודם לכן, והציגו הסכמות של יותר מ-75% מבעלי הדירות. המפקחת קבעה שבלי היתר בנייה זה לא מספיק, והורתה להם להציג היתר בתוך 24 חודשים – או להרוס את התוספת על חשבונם. זו בדיוק הזירה של המפקח: גוף שיפוטי מיוחד לסכסוכים בבתים משותפים, עם סמכויות של שופט שלום, החלטות שנאכפות כמו פסק דין ודרך משלו להגיע אליו.
עיקרי הדברים
- ✓ סמכות ייחודית – סכסוכים לפי התקנון, על הוצאות ועל שינויים ברכוש המשותף נדונים לפני המפקח, לא בבית המשפט
- ✓ הסגת גבול – לבחירתכם – פלישה לרכוש המשותף אפשר להביא למפקח או לבית המשפט
- ✓ סמכויות של שופט שלום – וגמישות בדיני הראיות ובסדרי הדין
- ✓ החלטה כמו פסק דין – נאכפת בהוצאה לפועל; ערעור למחוזי בתוך 45 ימים
מי זה המפקח על רישום המקרקעין
המפקח על רישום המקרקעין הוא בעל תפקיד במשרד המשפטים שממלא שני תפקידים שונים: רישום בתים משותפים, וכן הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות. בתפקיד השני הוא פועל כגוף שיפוטי לכל דבר: "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית" (סעיף 74 לחוק המקרקעין)[1].
יש גם הבדלים חשובים מבית משפט רגיל. המפקח דן בסכסוכים "אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה", ואינו רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות מחוץ לדיון. עובדי הלשכה מוסרים מידע טכני ופרוצדורלי בלבד, וייעוץ והכוונה אפשר לקבל, בין השאר, בסניפי האגודה לתרבות הדיור[3]. מי שמגיע עם שאלה "מה עושים" צריך לבוא אליו כבר עם תביעה.
ולמפקח יש גמישות שאין לבית משפט רגיל: הוא רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, "אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק", ובלבד שירשום את הטעמים לכך. החלטתו תהיה בכתב, מנומקת ותומצא לכל צד (סעיף 75)[1].
איזה סכסוך שייך למפקח
סעיף 72(א) לחוק מגדיר את גבולות הסמכות. המפקח מכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף "בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון" או לפי הסעיפים שעוסקים בחובת ההשתתפות בהוצאות (סעיף 58), בבית מורכב (סעיף 59), בדוד שמש, בהינתקות ממערכת חימום, בהתאמות לאדם עם מוגבלות, במתקני גז, בהתקנת מעלית, במעלית שבת ותאורת שבת ובמתקנים פוטו-וולטאיים (סעיפים 59א-59ג, 59ה-59י), וכן בסכסוכים לפי חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ולפי הוראות מסוימות בחוק הבזק[1].
סכסוך על זכויות וחובות לפי התקנון או על השתתפות בהוצאות הבית מקומו אצל המפקח, ולא בבית המשפט. בפועל, אלה הסכסוכים השכיחים שמגיעים למפקח: דייר שאינו משלם ועד בית, שינוי בדירה שפוגע ברכוש המשותף או בחזית, בנייה על הגג או בחצר בלי הסכמה, מחלוקת על החלטת אסיפה, ועד שמסרב לבצע תיקון, או שכן שאינו מתקן נזילה בדירתו – שכן התקנון המצוי מזכה בעל דירה לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו (סעיף 3(ב) לתקנון המצוי)[1].
יש סכסוכים שהמקום שלהם, ככלל, אינו אצל המפקח: תביעת פיצויים בנזיקין על נזק שנגרם לדירה, למשל, או טענות שאינן נשענות על התקנון או על הסעיפים המנויים. במקרים כאלה פונים לבית המשפט. ההבחנה אינה תמיד פשוטה, ולכן כדאי לבדוק אותה לפני ההגשה: תביעה שהוגשה לערכאה הלא נכונה עלולה להימחק או להיות מועברת, אחרי חודשים של עיכוב.
הסגת גבול: למפקח או לבית המשפט – לבחירתכם
במקרה אחד החוק נותן לתובע בחירה. סכסוך בין בעלי דירות "בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח" (סעיף 72(ב))[1]. שכן שהשתלט על חלק מהגג, גידר חלק מהחצר או הציב מחסן בחדר המדרגות – אפשר לתבוע אותו כאן או שם.
השיקולים בבחירה הם מעשיים: הליך לפני המפקח מותאם לסכסוכי בתים משותפים ומאפשר גמישות דיונית, ובית המשפט מתאים יותר כשהתביעה כוללת רכיבים נוספים, כמו פיצוי כספי ניכר. לצד דרישה לפינוי, בעל דירה שנפגע מהשתלטות על רכוש משותף עשוי לטעון גם לדמי שימוש בגין התקופה שבה נמנע ממנו השימוש, נושא שהסברנו במאמר על דמי שימוש ראויים. ובערעור על החלטת מפקח בעניין הסגת גבול, בית המשפט המחוזי דן בשלושה שופטים (סעיף 77(ג)).
מי רשאי לתבוע, ונגד מי
להביא סכסוך להכרעת המפקח זכאים כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, וכן נציגות הבית המשותף (סעיף 73)[1]. ההוראות חלות גם כשמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה – שוכר, למשל – או המתחזק (חברת הניהול) הוא צד לסכסוך, ובדירה המוחכרת לדורות גם כשהמחכיר צד לו (סעיף 72(ג)). לפי תדריך משרד המשפטים, כבעל דירה לעניין סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה, וחוכר לתקופה העולה על 25 שנה[3].
לשאלת חברת הניהול הגיע בית המשפט העליון (רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ), בסכסוך על ניהול הרכוש המשותף בקניון. בעלי היחידות התנגדו לחברת ניהול שקיבלה את זכויות הניהול בהעברה, והמפקח קבע שהיא אינה "מתחזק" משום שבעלי היחידות לא אישרו את ההעברה. בית המשפט העליון דחה את הערעור, אם כי בהנמקה שונה מזו של המחוזי. השופטת דפנה ברק-ארז הזכירה שהמפקח מוסמך לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות לבין מתחזקים, ושבמקרה שנדון, משקבע המפקח עצמו שהחברה אינה בגדר "מתחזק", לא הייתה לו סמכות לדון בעניין. עם זאת, היא סברה שבית המשפט המחוזי טעה כשקבע שהמפקח מוסמך לדון בסכסוך עם מתחזק רק כשהכלל בדבר ההתקשרות עמו נקבע בתקנון[4]. ולבסוף, הוראות החוק אינן גורעות מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים כאלה לבורר (סעיף 72(ד)).
📌 חשוב לדעת: גם בבניין שלא נרשם כבית משותף
סמכות המפקח אינה מוגבלת לבתים שנרשמו. לפי סעיף 77ב לחוק, הוראות יישוב הסכסוכים (סעיפים 72-77) חלות גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות ואינו רשום כבית משותף. בתיק סגירת המרפסות שתואר בפתיחה, הבניין כלל לא היה רשום – והמפקחת דנה והכריעה בסכסוך לפי אותם כללים.
איך מגישים תביעה למפקח
התביעה מוגשת בלשכת המפקח שבה רשום, או ראוי להירשם, הבית המשותף שבו התגלע הסכסוך. לפי תדריך משרד המשפטים, היא נושאת את הכותרת "כתב תביעה" ובנויה משלושה חלקים: כותרת עם פרטי הצדדים, מהות התביעה, שוויה, הסעדים המבוקשים, סכום האגרה וציון אם יש הליך נוסף בין הצדדים; תמצית טענות של עד שני עמודים; ופירוט הטענות והראיות[3]. לפי התקנות, כתב התביעה יכלול גם את כתובת הבית, מספרי הגוש והחלקה, מספר המבנים, מספר הדירות בכל מבנה ומספר הכניסות (תקנה 80), ובכל עניין שלא הוסדר אחרת חלות על ההליך, בשינויים המחויבים, תקנות סדר הדין האזרחי (תקנה 78)[6]. ההליך כרוך בתשלום אגרה, הזהה לאגרה על תובענה אזרחית בבית משפט השלום, והתביעה תטופל רק אחרי ששולמה. לכתב התביעה מצרפים את המסמכים שעליהם היא נשענת: כשהתביעה מבוססת על תקנון מוסכם – את התקנון, וכשהתובעת היא נציגות הבית – את פרוטוקול בחירתה[2].
הנתבע מגיש כתב הגנה עד המועד שבהזמנה, ואם לא קיבל הזמנה – בתוך 60 ימים מהיום שנמסר לו כתב התביעה; וכל טענה בכתב התביעה שלא הוכחשה במפורש נחשבת כטענה שהנתבע מודה בה. הצדדים רשאים להיות מיוצגים בידי עורך דין, והמפקח רשאי לחייב את הצד המפסיד בהוצאות[2]. בתביעות על דמי ועד בית קיימת גם מערכת מקוונת לניסוח התביעה והגשתה, שאותה תיארנו במדריך על גביית דמי ועד בית.
💡 טיפ מקצועי
לפני הגשת תביעה, שלחו לצד השני מכתב דרישה מפורט, עם תמונות ותאריכים, והציעו פגישה. מעבר לסיכוי לסיים את הסכסוך, המכתב מתעד שניסיתם, ומחזק את הטענה שהשתהות לא הייתה שלכם. ובתביעה עצמה, צרפו את המסמכים מתיק הבית המשותף – צו רישום, תשריט ותקנון – כי ברוב הסכסוכים הם שיכריעו.
הדיון: קדם משפט, ראיות ושיהוי
בתביעה שבה שני הצדדים מיוצגים, הם נדרשים לקיים דיון מקדמי ביניהם כדי לצמצם מחלוקות, ולהמציא דיווח עליו ללשכה עד 14 יום לפני ישיבת קדם המשפט הראשונה[3]. ואם יש כמה תביעות שנוגעות לאותו בית משותף, המפקח רשאי למזג אותן, לדון בהן במשותף ולתת החלטה אחת (תקנה 82 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום))[2].
בתיק סגירת המרפסות בחיפה (תיק 8/124/2019), הנתבעים טענו שהבנייה בוצעה כחמש שנים לפני הגשת התביעה, שהתובע ידע עליה ולא טען דבר, ולכן הוא מנוע מלתבוע בשל שיהוי. המפקחת יעל ליבוביץ דחתה את טענת השיהוי: היא הזכירה שהתנאים לקבלת טענה כזו מחמירים ונסיבות החלתה נדירות, וקבעה שמי שבנה בלי הסכמה של איש אינו יכול לטעון שבנה בהסתמך על שתיקת השכן. לגופו של עניין היא קבעה שלנתבעים יש הסכמה של 75% מבעלי הדירות, שצמודים להם שני שלישים מהרכוש המשותף, אבל כדי שההסכמות יחולו, עליהם להמציא היתר בנייה, והורתה להם להציג היתר בתוך 24 חודשים, שאם לא כן יהרסו את התוספת על חשבונם. היא גם דחתה את הטענה שהתובע עצמו ביצע "הרחבה דומה" ולכן אינו רשאי להתנגד, משום שהבנייה שלו נעשתה בלי ההסכמות הנדרשות[5]. הסכמת השכנים ברוב הדרוש אינה מספיקה לבדה: בלי היתר בנייה, המפקח עשוי להורות על הריסה.
⚠️ עצור – אל תבנו על כך שהשתיקה לא תזיק
בתיק חיפה טענת השיהוי נדחתה, משום שהנתבעים לא הראו שבנו בהסתמך על שתיקת התובע או ששינו את מצבם לרעה בגללה. זו הכרעה לפי נסיבות המקרה: שתיקה ארוכה, במיוחד כשהצד השני משקיע כסף בהסתמך עליה, עלולה לשמש נגדכם. וככל שעובר הזמן, קשה יותר להוכיח מה היה המצב לפני הבנייה. מי שמזהה בנייה, השתלטות או שינוי ברכוש המשותף צריך להתנגד בכתב מיד, ולשקול תביעה – ולעיתים בקשה לצו מניעה – לפני שהעבודה מסתיימת.
אחרי ההחלטה: אכיפה וערעור
החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן דינם, לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין פקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום (סעיף 76). כלומר, החלטת המפקח נאכפת בהוצאה לפועל כמו פסק דין, וצו שלו מגובה גם בסנקציות של בזיון בית המשפט.[1]
מי שנפגע מההחלטה רשאי לערער לבית המשפט המחוזי שבאזורו נמצא הבית המשותף (סעיף 77(א)), בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לו ההחלטה (תקנה 83)[2]. הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם המפקח או בית המשפט הורו על כך (סעיף 77(ב)), ועל פסק הדין בערעור אפשר לערער הלאה רק ברשות (סעיף 77(ד))[1].
כשאין עם מי לדבר: ועד שלא פועל ואסיפה שלא מתכנסת
חלק מהסכסוכים נובעים מכך שאין בבניין מי שמנהל אותו. גם כאן המפקח הוא הכתובת: אם לא נבחרה נציגות או שהיא אינה פועלת, הוא רשאי למנות לבית נציגות, ואם אין אפשרות מעשית למנות אותה מבין בעלי הדירות – גם מי שאינם בעלי דירות, בשכר שישלמו בעלי הדירות (סעיפים 66-67). כשהתקנון קובע בחירת נציגות באסיפה כללית, המפקח יכנס תחילה אסיפה לבחירתה, אלא אם הדבר אינו מעשי; ואם האסיפה הכללית לא התכנסה במועדה, הוא רשאי לכנס אותה ולקבוע את סדר יומה (סעיף 70)[1]. מה הוועד רשאי לעשות, מה דורש אסיפה ומה דורש רוב מיוחד – פירטנו במדריך על סמכויות ועד הבית ברכוש המשותף.
הוצאות ההליך: מה מקבלים בחזרה
גם מי שזוכה אינו מקבל בהכרח את כל מה שהוציא. המפקח רשאי לחייב את הצד המפסיד בהוצאות ההליך, להורות לכל צד לשאת בהוצאותיו, או לקבוע שלא יינתן צו להוצאות[2].
בתיק חיפה, התובע זכה בתביעה, אבל לא נקב בסיכומיו בסכום ההוצאות שהוציא ולא צירף להן אסמכתאות. המפקחת פסקה לו, על דרך האומדנה, הוצאות בגין אגרת המשפט ושכר בטלה בעבור שני דיונים מקדמיים, בסך כולל של 1,500 ש"ח[5]. מי שרוצה לקבל בחזרה את הוצאות ההליך צריך לתעד אותן מהיום הראשון ולהציג קבלות.
בפועל: שמרו קבלות על האגרה, על חוות דעת של מהנדס או שמאי, על צילומים ועל שכר טרחה, וציינו בסיכומים את הסכום המבוקש. ההמלצה הזו נכונה גם לצד הנתבע: מי שנאלץ להתגונן מפני תביעה שנדחתה יתקשה לקבל הוצאות ממשיות בלי לפרט ולהוכיח אותן.
מתי כדאי לערב עורך דין
אפשר לנהל הליך לפני המפקח בלי עורך דין, ובתביעות פשוטות – כמו דמי ועד שוטפים – רבים עושים זאת. כדאי לערב עורך דין כשהשאלה היא אם הסכסוך בכלל בסמכות המפקח, כשמבקשים צו עשה להריסה או לפינוי, כשנדרש צו מניעה דחוף, כשהצד השני מיוצג, וכשמגיעים לשלב הערעור או ההוצאה לפועל.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מייצג בעלי דירות וועדי בתים בהליכים לפני המפקח על רישום המקרקעין ובבתי המשפט, ובוחן מראש את הערכאה הנכונה לכל סכסוך.
שאלות ותשובות
אילו סכסוכים נדונים אצל המפקח על רישום המקרקעין?
סכסוכים בין בעלי דירות על זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון, על השתתפות בהוצאות, על שינויים ברכוש המשותף ועל נושאים נוספים שמנויים בסעיף 72 לחוק המקרקעין. סכסוך על הסגת גבול אפשר להביא למפקח או לבית המשפט, לבחירת התובע.
האם צריך עורך דין כדי לתבוע אצל המפקח?
לא חובה. הצדדים רשאים לייצג את עצמם או להיות מיוצגים בידי עורך דין. עובדי הלשכה מוסרים מידע טכני בלבד ואינם נותנים ייעוץ, ולכן בתביעות מורכבות כדאי להיעזר בעורך דין.
האם החלטת המפקח מחייבת כמו פסק דין?
כן. לעניין אכיפה והוצאה לפועל, החלטת המפקח היא כפסק דין של בית משפט שלום, וצו שלו מגובה בסנקציות של בזיון בית המשפט. אפשר לערער עליה לבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים.
הבניין שלנו לא רשום כבית משותף. אפשר לפנות למפקח?
כן. לפי סעיף 77ב לחוק, הוראות יישוב הסכסוכים חלות גם על בית שיש בו לפחות שתי דירות ואינו רשום כבית משותף.
מקורות שצוטטו במאמר (6)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 67, 70, 72-77, 77ב והתקנון המצוי) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין – כל זכות · Source Score: 22
- [3] תדריך לאזרח בעניין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין – משרד המשפטים · Source Score: 25
- [4] רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל – סמכות המפקח בסכסוכים עם מתחזק – פסקדין · Source Score: 25
- [5] תיק 8/124/2019 (חיפה) – סגירת מרפסות ללא היתר בבית שאינו רשום – פסקדין · Source Score: 22
- [6] תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (תקנות 78-83) – ויקיטקסט · Source Score: 21
מילון מושגים
בעל תפקיד במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בבתים משותפים, בסמכויות של שופט בית משפט שלום.
השתלטות של בעל דירה על דירה אחרת או על הרכוש המשותף; התובע בוחר אם לתבוע לפני המפקח או לפני בית המשפט.
צו המחייב צד לבצע פעולה, כמו פירוק בנייה, פינוי שטח או ביצוע תיקון.
טענה שהתובע השתהה זמן רב בהגשת התביעה באופן שפוגע בצד השני; אינה מתקבלת אוטומטית ותלויה בנסיבות.
סמכות המפקח לדון במשותף בכמה תביעות הנוגעות לאותו בית משותף ולתת החלטה אחת (תקנה 82).
ערעור לבית המשפט המחוזי שבאזורו נמצא הבית, בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה; אינו מעכב ביצוע אלא בצו.
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
