כשמישהו מחזיק בנכס שלכם בלי זכות – שוכר שלא פינה בתום החוזה, שותף שהשתלט על הדירה, יורש שנשאר לגור, או פולש – מגיעים לכם שני דברים: פינוי הנכס, ותשלום עבור התקופה שבה נעשה בו שימוש. במדריך המקיף שלפניכם נסביר מהם דמי שימוש ראויים, מהו הבסיס המשפטי לתביעה, כיצד מתמודדים עם כל סוג של מחזיק, מהו ההליך המהיר לפינוי מושכר, איך מחשבים את הסכום ומהי תקופת ההתיישנות.
עיקרי הדברים
- דמי שימוש ראויים – תשלום עבור שימוש בנכס ללא זכות; הבסיס הוא חוק עשיית עושר ולא במשפט.
- בין שותפים במקרקעין – "שכר ראוי" לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין, בעיקר כשמונעים שימוש מהשותפים האחרים.
- שוכר שנשאר אחרי תום החוזה חשוף לפינוי, לדמי שימוש ולעיתים לפיצוי מוסכם.
- קיים הליך מהיר לפינוי מושכר (תקנה 81) – אך בו תובעים פינוי בלבד; תביעה כספית מוגשת בנפרד.
- הסכום מבוסס על שווי השכירות בשוק, ותקופת ההתיישנות היא 7 שנים.
דמי שימוש ראויים או דמי שכירות ראויים – מה ההבדל?
שני המונחים מתייחסים לאותו רעיון – תשלום עבור שימוש בנכס – אך בהקשרים שונים:
- דמי שימוש ראויים – המונח המדויק לתשלום ממי שהשתמש בנכס ללא חוזה שכירות: פולש, שותף, יורש, או בן זוג בנכס משותף.
- דמי שכירות ראויים – מונח המשמש לרוב כאשר התקיימו יחסי שכירות, למשל שוכר שהחוזה עמו הסתיים אך הוא ממשיך להחזיק בנכס.
בשני המקרים אמת המידה זהה – שווי השכירות של הנכס בשוק.
מהו הבסיס המשפטי לתביעה?
לתביעת דמי שימוש ראויים כמה עוגנים משפטיים, שלעיתים חלים במקביל:
- עשיית עושר ולא במשפט: הבסיס המרכזי. לפי סעיפים 1-2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, מי שקיבל טובת הנאה (השימוש בנכס) שלא כדין על חשבון אחר – חייב להשיב את שוויה.[1]
- חוק המקרקעין: בין שותפים, סעיף 33 קובע כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים… שכר ראוי בעד השימוש".[2]
- דיני הנזיקין: כלפי מסיג גבול, סעיף 29 לפקודת הנזיקין – אך בכפוף להוכחת נזק ממון (ראו בהמשך).
מחזיק שלא מפנה – מי הם?
המונח "מחזיק שלא מפנה" מקיף כמה מצבים שונים, ולכל אחד דין מעט שונה:
- שוכר שנשאר אחרי תום תקופת השכירות (holdover).
- שותף במקרקעין שמשתמש בנכס המשותף לבדו ומונע שימוש מהאחרים.
- יורש שגר בדירת העיזבון ואינו מפנה אותה לשאר היורשים.
- מסיג גבול / פולש המחזיק בנכס ללא כל זכות.
שוכר שנשאר אחרי תום החוזה
שוכר שהחוזה עמו הסתיים אך הוא ממשיך להחזיק בנכס חשוף לשלוש חזיתות: פינוי, דמי שימוש עבור תקופת ההחזקה, ולעיתים פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה השכירות.
לגבי הפיצוי המוסכם: סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מאפשר לצדדים לקבוע מראש פיצוי הניתן לגבייה ללא הוכחת נזק. בית המשפט רשאי להפחיתו רק אם מצא שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות – וסמכות ההפחתה מופעלת במשורה ובמקרים חריגים בלבד.[3]
שותף במקרקעין שמשתמש בנכס לבדו
זהו אחד המצבים השכיחים והמורכבים. סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מתיר לכל שותף שימוש סביר בנכס המשותף – ובלבד שאינו מונע שימוש מיתר השותפים. כאשר שותף אחד תופס את הנכס באופן בלעדי ומונע מהאחרים להשתמש בו, קמה חובת תשלום "שכר ראוי" לפי סעיף 33.[2]
לפי ההלכה המנחה (ע"א 1492/90 זרקא נ' פארס), שותף חייב בדמי שימוש רק כאשר השימוש שלו היה בלעדי באופן שמנע מהשותפים האחרים להשתמש בנכס – וגם אז, רק עבור תקופת המניעה. אם לא הייתה מניעת שימוש, אין חובת תשלום גם אם השותפים האחרים בפועל לא השתמשו בנכס.
מסיג גבול ומחזיק שלא כדין
כלפי פולש או מחזיק ללא זכות עומדות שתי תרופות: סילוק יד (פינוי) ופיצוי. לגבי הפיצוי, חשוב לדעת ניואנס מהותי:
- סעיף 29 לפקודת הנזיקין (הסגת גבול במקרקעין) מאפשר פיצוי – אך רק בהוכחת נזק ממון. "אובדן שימוש" בלבד אינו תמיד מוכר כנזק ממוני לפי סעיף זה.
- לכן, בפועל, תובעים דמי שימוש ממסיג גבול לרוב דרך עשיית עושר ולא במשפט – במקביל או במקום סעיף 29.
כיצד מפנים? תביעת פינוי וההליך המהיר
פינוי מחזיק מתבצע בתביעת פינוי / סילוק יד בבית המשפט המוסמך. לגבי שוכרים, קיים מסלול מזורז:
ההליך המהיר לפינוי מושכר קבוע בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (לשעבר פרק ט"ז1 לתקנות 1984). מאפייניו:[4]
- לוח זמנים מזורז – כתב הגנה תוך 30 יום, ודיון בפרק זמן קצר לאחריו.
- ניתן לתבוע בו פינוי בלבד – תביעה כספית (חובות, דמי שימוש, פיצוי) מוגשת בהליך נפרד.
- חל רק על שכירות שאינה כפופה לחוק הגנת הדייר.
להרחבה: תביעה לפינוי מושכר – המדריך המשפטי המלא.
איך מחשבים את דמי השימוש?
הסכום מבוסס על שווי השכירות של הנכס בשוק (שכר ראוי), המוכח בדרך כלל באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין. שני עקרונות חשובים:
- מועד תחילת החיוב: על פי הפסיקה, במקרים רבים – ובמיוחד בין שותפים ובני זוג – דמי השימוש נפסקים ממועד הדרישה או ממועד מניעת השימוש בפועל, ולא באופן אוטומטי מתחילת השימוש. לכן חשוב לתעד דרישה בכתב מוקדם ככל האפשר.
- התיישנות: תביעה כספית לדמי שימוש מתיישנת בתוך 7 שנים (סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958), ולכן ניתן לתבוע לאחור עד 7 שנים.[5]
צ'קליסט לבעל נכס
- ✅ שלחו דרישה בכתב לפינוי ולתשלום דמי שימוש – היא מקבעת את מועד תחילת החיוב.
- ✅ תעדו את ההחזקה (מועדים, תמונות, התכתבויות) לביסוס התביעה.
- ✅ הזמינו חוות דעת שמאי להוכחת שווי השכירות הראוי.
- ✅ בדקו את חוזה השכירות – האם קיים סעיף פיצוי מוסכם.
- ✅ שקלו את ההליך המהיר לפינוי מול תביעה רגילה הכוללת גם סעד כספי.
- ✅ אל תתמהמהו – חלוף הזמן מקטין את התביעה בשל התיישנות.
ראו גם: כמה עולה עורך דין לעסקת נדל"ן.
שאלות נפוצות (FAQ)
מה זה דמי שימוש ראויים?
תשלום שחייב מי שהשתמש בנכס של אחר ללא זכות (ללא חוזה שכירות), בגובה שווי השכירות של הנכס בשוק. הבסיס המשפטי המרכזי הוא חוק עשיית עושר ולא במשפט.
האם שותף שגר בדירה משותפת חייב לשלם לשותפים?
לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין והלכת זרקא נ' פארס, חובת התשלום קמה בעיקר כאשר השותף מנע מהאחרים להשתמש בנכס – ורק עבור תקופת המניעה, בדרך כלל ממועד הדרישה.
שוכר לא פינה בתום החוזה – מה עושים?
אפשר להגיש תביעת פינוי (כולל בהליך מהיר לפי תקנה 81), ובמקביל לתבוע דמי שימוש עבור תקופת ההחזקה ופיצוי מוסכם אם נקבע בחוזה. חשוב לשלוח דרישה בכתב תחילה.
כמה זמן לוקח הליך מהיר לפינוי מושכר?
ההליך המהיר בנוי ללוח זמנים מזורז – כתב הגנה תוך 30 יום ודיון קצר לאחריו. בהליך זה תובעים פינוי בלבד; את הכסף (דמי שימוש, חובות) יש לתבוע בנפרד.
איך מחשבים את גובה דמי השימוש?
לפי שווי השכירות של הנכס בשוק לתקופה הרלוונטית, המוכח בדרך כלל בחוות דעת שמאי מקרקעין. ניתן לתבוע לאחור עד 7 שנים בשל התיישנות.
אפשר לתבוע דמי שימוש מפולש בנכס?
כן. כלפי מסיג גבול עומדות תרופות של סילוק יד ופיצוי. מאחר שסעיף 29 לפקודת הנזיקין דורש הוכחת נזק ממון, נהוג לתבוע דמי שימוש דרך עשיית עושר ולא במשפט.
לסיכום
כשמחזיק אינו מפנה נכס, לבעליו זכות מלאה גם לפינוי וגם לתשלום עבור השימוש – אך הדרך המשפטית משתנה לפי סוג המחזיק (שוכר, שותף, יורש או פולש), והתזמון קריטי בשל ההתיישנות ומועד הדרישה. משרד עו"ד משה פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין, ילווה אתכם משלב הדרישה בכתב ועד הפינוי ומיצוי דמי השימוש.
מקורות
עדכני נכון ליולי 2026. חקיקה ופסיקה עשויות להתעדכן – יש לוודא במקור הרשמי.
- נבו – חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (סעיפים 1-2): nevo.co.il
- נבו – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 31, 33, 56): nevo.co.il
- נבו – חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (סעיף 15): nevo.co.il
- נבו – תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (תקנה 81 – פינוי מושכר): nevo.co.il
- נבו – חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (סעיף 5): nevo.co.il
מילון מונחים
תשלום עבור שימוש בנכס ללא זכות, בגובה שווי השכירות בשוק.
עיקרון משפטי המחייב השבת טובת הנאה שהתקבלה שלא כדין על חשבון אחר.
תביעה לפינוי מחזיק מנכס והשבת ההחזקה לבעליו.
סכום פיצוי שנקבע מראש בחוזה, הניתן לגבייה ללא הוכחת נזק (סעיף 15 לחוק התרופות).
שוכר המוגן בחוק הגנת הדייר – לא ניתן לפנותו אלא בעילות סטטוטוריות.
מסלול מזורז (תקנה 81) לתביעת פינוי שוכר, ללא סעד כספי.
