מהרחוב, שני גגות נראים בדיוק אותו דבר: אותו מעקה, אותם דודי שמש, אותה פרגולה. אבל על אחד מהם בעל הדירה העליונה רשאי לשבת, לגדל עציצים ולמנוע מאחרים לעלות – ועל השני הוא אורח כמו כל שכן אחר. וגם על הגג הראשון, שמוצמד לדירתו, הוא אינו רשאי בהכרח לבנות אפילו מטר אחד. ההבדל אינו נראה לעין; הוא כתוב בצו הרישום, בתקנון ובחוק המקרקעין. ומי שבונה על גג או בחצר בלי לבדוק אותו, עלול לגלות שההשקעה שלו מסתיימת בצו הריסה.
עיקרי הדברים
- ✓ ברירת המחדל – הגג והחצר הם רכוש משותף של כל בעלי הדירות
- ✓ הצמדה אינה זכות לבנות – בנייה מחייבת הסכמה מפורשת והיתר, גם על שטח מוצמד
- ✓ הרוב משתנה לפי סוג הבנייה – 75% מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף להרחבה, 60% למרחב מוגן
- ✓ שתיקה אינה הסכמה – ופלישה לרכוש המשותף מסתיימת לא פעם בצו פירוק או הריסה
ברירת המחדל: הגג והחצר שייכים לכולם
חוק המקרקעין מגדיר "רכוש משותף" כ"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים" (סעיף 52)[1]. החצר היא חלק מהקרקע, והגג מופיע בהגדרה במפורש. כלומר, כל עוד אין הוראה אחרת, הגג והחצר שייכים לכל בעלי הדירות יחד.
הבעלות הזו אינה מחולקת לפי מטרים. לכל דירה צמוד "חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף", ועסקה בדירה חלה גם על החלק הזה, אבל "אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה" (סעיף 55(א)-(ב))[1]. לדייר בקומה העליונה אין יותר זכויות בגג מאשר לדייר בקומת הקרקע, ולדייר בקומת הקרקע אין יותר זכויות בחצר מאשר לשכן שגר מעליו – אלא אם נקבע אחרת.
בפועל, המיקום יוצר מציאות שונה. לדייר העליון קל לעלות לגג, ולעיתים הגישה אליו עוברת רק דרך דירתו; לדייר בקומת הקרקע יש יציאה ישירה לחצר. מהקלות הזו לבין "זה שלי" יש מרחק משפטי גדול, וחלק ניכר מהסכסוכים בבתים משותפים מתחילים בדיוק שם.
הצמדה: כשהגג או החצר "שייכים" לדירה אחת
החוק מאפשר להוציא חלק מסוים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותו לדירה: בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון "שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית", ובלבד שלא יקבעו זאת לגבי חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. משהוצמד החלק, "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד" (סעיף 55(ג)). אבל לקביעת הצמדה כזו נדרשת "הסכמת כל בעלי הדירות" (סעיף 62(א))[1].
הדרישה להסכמת כולם אינה פורמליות, ובתי הדין מקפידים עליה. בירושלים הזיזו בעלי דירה בקומה העליונה את האנטנה ואת דודי השמש של שכניהם, והציבו על הגג המשותף פרגולה, מטבח חוץ וג'קוזי לאירוח. המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין אביטל שרייבר הסבירה שהצמדת חלקים מהרכוש המשותף, כמו הגג, טעונה הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות, וקבעה כי שתיקת השכנה לאורך השנים אינה הסכמה להשתלטות על הגג המשותף. בעלי הדירה חויבו להסיר את המתקנים, כולל הג'קוזי, ולהשיב את המצב לקדמותו[2].
כדי לדעת אם גג או חצר מוצמדים לדירה מסוימת, בודקים את צו רישום הבית המשותף, את התשריט ואת התקנון, ולא את מה שמקובל בבניין. ההבדל בין הצמדה רשומה לבין הסכמה בעל פה, ובין חניה, מחסן וגג, מפורט במדריך על הצמדות בבית משותף.
הצמדה אינה זכות לבנות
זו הנקודה שבה רבים טועים. גם בעל דירה שהגג מוצמד לדירתו בצו הרישום אינו רשאי, על דעת עצמו, להקים עליו חדר. ההצמדה מעניקה זכות שימוש ייחודית בשטח; זכויות הבנייה – האפשרות להקים בנייה חדשה לפי תוכנית בת תוקף – הן עניין אחר, ושינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה מוסדרים בחוק בנפרד.
תיק שנדון בפני המפקחת על רישום המקרקעין ממחיש זאת. לדירת הנתבעים בבני ברק הוצמדו לפי צו הרישום 12.5 מ"ר קרקע ו-110 מ"ר מגג הבית המשותף, והם הקימו בקומת הגג תוספת בנייה של כ-45 מ"ר בלי היתר; הוועדה המקומית אף הגישה נגדם כתב אישום. שכניהם תבעו הריסה, והוכרע שבהיעדר הוראה אחרת בתקנון מוסכם, הצמדת חלק מהגג לדירה אינה נותנת לבעליה את הזכות לבנות על שטח ההצמדה. מי שמבקש לבנות נדרש להסכמה הן לעצם הבנייה והן להיקף זכויות הבנייה, והסכמה כזו חייבת להיות "פוזיטיבית, מפורשת וברורה" – לא היעדר התנגדות ולא הסכמה משתמעת[3].
יש גם רובד תכנוני: כל בנייה כזו טעונה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, ובנייה בלי היתר חושפת לאכיפה פלילית ומנהלית, כפי שקרה באותו תיק. הסכמת השכנים היא תנאי משפטי אחד; ההיתר הוא תנאי נוסף, ואחד אינו מחליף את השני.
החצר: גינה, גדר ודק של דייר קומת הקרקע
הסכסוכים על החצר דומים לאלה שעל הגג, רק בכיוון ההפוך. לדייר בקומת הקרקע יש לעיתים יציאה ישירה לחצר, והוא מטפח בה גינה, מציב שולחן ולפעמים גם מגדר אותה. כל עוד החצר לא הוצמדה לדירתו, היא רכוש משותף כמו הגג, וכל בעלי הדירות זכאים להשתמש בה. שימוש שמונע מאחרים להיכנס – גדר עם שער נעול, דק שתופס את רוב השטח או מחסן שהוקם בפינה – הוא בדיוק סוג השימוש הייחודי שמחייב הצמדה, והצמדה מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות (סעיפים 55(ג) ו-62(א))[1].
גם כשהחצר מוצמדת לדירה בצו הרישום, יש גבולות. ההצמדה הופכת את השטח לחלק מהדירה לכל דבר, אבל הקמת בנייה בו – חדר, מחסן קבוע או הרחבת הדירה אל החצר – כפופה לאותם כללים של הרחבה ושל חלוקת זכויות בנייה שתוארו למעלה, וכמובן להיתר בנייה. ושינויים שפוגעים בחזות האחידה של הבניין, כמו גדר חריגה בחזית, עלולים לחייב את הסכמת האסיפה הכללית לפי התקנון המצוי.
מנגד, גם לדייר בקומת הקרקע יש זכויות. דיירים אחרים אינם רשאים להפוך חצר מוצמדת למעבר או לחניה, וחפצים או מערכות שהוצבו בה בלי הסכמתו הם הסגת גבול לכל דבר. וכשהחצר היא רכוש משותף, האסיפה הכללית רשאית להסדיר את השימוש הרגיל בה – שעות, ניקיון, אחזקת הגינה – בהחלטה רגילה, וכל בעלי הדירות נושאים בהוצאות האחזקה שלה לפי חלקם (סעיף 58)[1].
ההמלצה המעשית זהה לזו שבגג: לפני שמגדרים, בונים דק או מקימים מחסן בחצר, בודקים בצו הרישום ובתשריט אם החצר מוצמדת, ואם לא – מקבלים הסכמה כתובה ומפורשת, ובמקרים המתאימים מסדירים הצמדה רשומה.
הרחבת דירה על הגג או בחצר: הרוב שהחוק דורש
החוק אינו דורש תמיד הסכמת כולם. סעיף 71ב קובע כי מי שבבעלותם "שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם" רשאים להחליט על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן על חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לכך. כשמטרת ההרחבה היא בניית מרחב מוגן דירתי או קומתי, די בהחלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות; ולעניין זה, אגף או מבנה בבית מורכב נחשב כבית משותף בפני עצמו, אם הבנייה אינה מחייבת עבודה באגף אחר[1].
לצד הרוב יש הגנות לבעלי הדירות האחרים. החלטה כזו לא תתקבל אם היא פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה להרחבה.
בעל דירה שהרחיב את דירתו ייחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין – הוראה שמונעת מצב שבו הראשון שבנה חוסם את השאר. בנוסף, מי שדירתו מורחבת מעבר לחלקו היחסי ישלם תשלומי איזון למי שדירתו אינה ניתנת להרחבה, ובהיעדר הסכמה הם ייקבעו בידי שמאי מקרקעין; ואין לקבל החלטה שמונעת מבעל דירה לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן (סעיף 71ב(ב)-(ז)). בעל דירה המתנגד וטוען לפגיעה מהותית רשאי לתבוע לפני המפקח בתוך 30 ימים, אך הפנייה כשלעצמה אינה מעכבת את ההרחבה, אלא אם המפקח הורה אחרת (סעיף 71ג)[1].
💡 טיפ מקצועי
הסכמת שכנים לבנייה על הגג או בחצר כדאי לערוך כמסמך משפטי מלא, ולא כ"חתימות על דף": תיאור מדויק של הבנייה לפי תוכנית, הפניה להיתר הבנייה כתנאי, חלוקת זכויות הבנייה ותשלומי האיזון, התחייבות לתיקון נזקים לרכוש המשותף, והוראה על רישום ההצמדה ותיקון צו הרישום בסיום. הסכמה כזו שורדת גם מכירה של דירה בבניין ומונעת סכסוך בעוד עשר שנים.
חשוב לזכור שבעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון מוסכם שההוראות האלה לא יחולו עליהם – למעט ההוראות על מרחבים מוגנים ושיפורי מיגון (סעיף 71ד). לכן, לפני כל תכנון, צריך לבדוק אם יש תקנון מוסכם רשום ומה הוא קובע לגבי בנייה וזכויות בנייה.
מה מותר בלי הסכמת כולם: דוד שמש, מערכת סולארית ושינויים בדירה
יש שימושים בגג שהחוק התיר במפורש, בתנאים. בעל דירה רשאי, בלי הסכמת השכנים, להתקין דוד שמש במקום סביר על גג שהוא רכוש משותף, ובלבד שההתקנה נעשית לפי חוק התכנון והבנייה, שהמקום לא שימש ולא נועד למטרה מוסכמת אחרת, ושהצנרת מותקנת בדרך שמצמצמת את הפגיעה בחזות הבית. אם הגג אינו מספיק לדוד לכל דירה, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות, אבל המפקח רשאי להתיר את ההתקנה אם ההתנגדות נעשתה מטעמים בלתי סבירים (סעיף 59א)[1].
מערכת סולארית משותפת לייצור חשמל, או מתקן אגירה, היא מקרה אחר: בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנתה על גג שהוא רכוש משותף, בתנאי שהוצגו להם מראש ההוצאות, ההכנסות הצפויות, תקופת החזר ההשקעה, מיקום המתקן ואמצעי הבטיחות. המתקן וההכנסות ממנו נחשבים רכוש משותף, וההכנסות משמשות קודם להוצאות התחזוקה ולהחזר ההשקעה למי שמימן אותה (סעיף 59ט)[1].
ומה עם שינויים בדירה עצמה שמשפיעים על הגג או על החצר – פתיחת יציאה לגג, סגירת מרפסת, שינוי בחזית? לפי התקנון המצוי, בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים הפוגעים ברכוש המשותף, כולל פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת האסיפה הכללית (סעיף 2(א) לתקנון המצוי)[1].
כשהשכן כבר בנה: הסגת גבול, צו הריסה והזמן שחולף
סכסוך בדבר הסגת גבול של בעל דירה ברכוש המשותף רשאי התובע להביא, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח על רישום המקרקעין (סעיף 72(ב))[1]. הסעד המבוקש בדרך כלל הוא צו עשה: פירוק הבנייה, פינוי השטח והשבת המצב לקדמותו, כפי שנפסק בתיק הגג בירושלים שתואר למעלה. איך מגישים תביעה כזו, מה היתרונות של המפקח ואיך נאכפת ההחלטה, פירטנו במדריך על סכסוכי שכנים והמפקח על המקרקעין.
אבל לזמן יש משקל. בבניין דו-קומתי ברמת גן תבעו דיירות הקומה הראשונה את שכניהן מהקומה השנייה, בטענה שבנו על הגג בחריגה מהיתר ופלשו לגג המשותף – בנייה שבוצעה יותר מ-28 שנים קודם לכן. בית משפט השלום בתל אביב (ת"א 13929-07-14) הבחין בין שני חלקי הבנייה: לגבי הבנייה בשטחי הגג שהוצמדו לדירות הנתבעים בטאבו, קבע שאין להורות על הריסה, בין היתר בשל חלוף הזמן; לגבי הבנייה שחרגה לשטח הגג המשותף – הורה על הריסה. בסופו של דבר נפסק לתובעות פיצוי של 3,000 שקל בלבד מתוך 100,000 שתבעו[4].
⚠️ עצור – אל תחכו שהבנייה תסתיים
שכן שמתחיל לבנות על הגג או בחצר בלי הסכמה צריך לקבל מכתב התנגדות כתוב כבר בשלב הראשון, ובמקרים המתאימים – בקשה לצו מניעה. כל חודש שעובר בשתיקה מחזק את הטענה שהשכנים השלימו עם הבנייה, וכל קומה שנוספה מקשה על בית המשפט להורות על הריסה. תיעוד מוקדם בתמונות ובתאריכים שווה זהב בהמשך.
הגג כנכס: התחדשות עירונית וזכויות בנייה
בבניינים ותיקים, הגג והחצר הם לעיתים הנכס היקר ביותר של הבניין: שם נמצאות זכויות הבנייה שמאפשרות פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. מכאן גם החשיבות לברר מוקדם אם הגג מוצמד לדירה מסוימת, אם הוענקו בעבר זכויות בנייה לבעלים מסוים, ומה אומר התקנון. בעל דירה שיש לו הצמדה של הגג, או זכות לבנות עליו, עשוי להיות בעמדת מיקוח שונה מאוד מזו של שכניו.
את ההיבטים של ייצוג הדיירים בפרויקטים כאלה – מה בודקים בהסכם עם היזם ואיך שומרים על הזכויות – פירטנו במאמר על ייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
מתי כדאי לערב עורך דין
לפני שבונים: כדי לבדוק את צו הרישום, התשריט והתקנון, לחשב את הרוב הנדרש לסוג הבנייה המתוכנן, ולנסח הסכמת שכנים שתעמוד במבחן. כשהשכן בונה: כדי לפעול מהר, במכתב ובבקשה לצו מניעה, ולבחור בין המפקח לבין בית המשפט. וכשמעורבים יזם, תמ"א או פינוי בינוי: כדי לוודא שזכויות הגג נשמרות בהסכם.
משרד עו"ד משה פרץ ברמת גן, עם 23 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, מלווה בעלי דירות וועדי בתים בסכסוכים על גגות וחצרות ובהסכמות לבנייה. הבדיקה הראשונה מתחילה במסמך אחד: צו רישום הבית המשותף.
שאלות ותשובות
בעל הדירה העליונה רשאי להשתמש בגג רק לעצמו?
לא, אלא אם הגג מוצמד לדירתו. לפי חוק המקרקעין הגג הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות, והצמדה שלו לדירה אחת מחייבת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות. שתיקה של השכנים לאורך שנים אינה הסכמה.
הגג מוצמד לדירה שלי. מותר לי לבנות עליו?
לא בהכרח. הצמדה מעניקה זכות שימוש ייחודית, אבל בהיעדר הוראה אחרת בתקנון מוסכם היא אינה מקנה זכות לבנות. לבנייה נדרשות הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בשיעור הקבוע בחוק והיתר בנייה.
כמה שכנים צריכים להסכים להרחבת דירה על הגג או בחצר?
לפי סעיף 71ב לחוק, נדרשת החלטה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לבניית מרחב מוגן מספיקים 60% מהדירות. תקנון מוסכם יכול לקבוע הוראות אחרות, למעט לגבי מרחבים מוגנים.
השכן הציב פרגולה וג'קוזי על הגג המשותף. מה עושים?
פונים אליו בכתב בדרישה להסיר, ואם הוא אינו מסיר – מגישים תביעה בגין הסגת גבול לפני המפקח על רישום המקרקעין או לפני בית המשפט. במקרה דומה בירושלים חויבו בעלי הדירה לפרק את כל המתקנים ולהשיב את המצב לקדמותו.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 52, 55, 58, 59א, 59ט, 62, 71א-71ד, 72 והתקנון המצוי) – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] הפכו גג משותף לזולה פרטית – החלטת המפקחת הבכירה בירושלים (2025) – פסקדין · Source Score: 22
- [3] תוספת בנייה על גג מוצמד בבני ברק – החלטת המפקחת על רישום המקרקעין – מרכז הנדל"ן · Source Score: 14
- [4] ת"א 13929-07-14 – הריסת מבנה בגג המשותף 28 שנה לאחר הבנייה – פסקדין · Source Score: 25
מילון מושגים
קביעה בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף צמוד לדירה מסוימת; מאותו רגע דינו כדין הדירה. מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות.
זכויות לבנייה בבית משותף לפי תוכנית בת תוקף; חלוקתן בין בעלי הדירות מוסדרת בסעיף 71ב לחוק.
הגדלת שטח דירה קיימת בבית המשותף, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף.
תשלום של מי שדירתו מורחבת מעבר לחלקו היחסי ברכוש המשותף למי שדירתו אינה ניתנת להרחבה; בהיעדר הסכמה נקבע בידי שמאי מקרקעין.
השתלטות או פלישה של בעל דירה לדירה אחרת או לרכוש המשותף; תביעה בגינה ניתן להגיש למפקח או לבית המשפט.
מרחב מוגן בתחום הדירה המיועד לדיירי הדירה בלבד; הרחבה לשם בנייתו מחייבת החלטה של 60% מבעלי הדירות.
המאמר עודכן לאחרונה: נובמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
