קיבלתם דירה בירושה, אך בפועל היא עדיין רשומה בטאבו על שם הנפטר. עד שלא תרשמו את הזכויות על שמכם, לא תוכלו למכור אותה, למשכן אותה או להעביר אותה הלאה. השלב הזה נקרא רישום הורשה, והוא ההשלמה המעשית של הירושה – המעבר מ"מגיע לנו" ל"רשום על שמנו". החדשות הטובות: מדובר בהליך פשוט וזול יחסית, ולרוב פטור לחלוטין ממס.
עיקרי הדברים
- מה זה – רישום הורשה מסב את הזכויות בדירה מהנפטר ליורשים בלשכת רישום המקרקעין.
- תנאי מקדים – חייבים קודם צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה.
- עלות – אגרת רישום נמוכה, כ-183 ש"ח (נכון ל-2025, מתעדכן שנתית).
- מיסוי – הורשה אינה מכירה, ולכן הרישום פטור ממס שבח וממס רכישה.
- לא כל נכס בטאבו – דירה בניהול רשות מקרקעי ישראל נרשמת במסלול נפרד.
מה זה רישום הורשה ולמה הוא הכרחי
רישום הורשה הוא בקשה המוגשת ללשכת רישום המקרקעין, הידועה בכינויה טאבו, שמטרתה להסב את רישום הזכויות בנכס משמו של הנפטר לשמות היורשים. כל עוד הרישום לא בוצע, הנכס ממשיך להופיע בפנקסי המקרקעין על שם המנוח, גם אם היורשים כבר מחזיקים בו בפועל ומתגוררים בו.
הפער הזה בין הזכות למעשה הוא קריטי. בלי רישום הורשה, היורשים אינם יכולים למכור את הדירה, לרשום עליה משכנתא, או להעביר אותה לצד שלישי – שכן מבחינת הרישום הם אינם הבעלים. בנוסף, נסח הטאבו ימשיך לשקף בעלות של אדם שנפטר, מה שעלול לסבך כל עסקה עתידית ולעורר שאלות אצל רוכשים פוטנציאליים.
לכן, לאחר שהוצא צו ירושה או צו קיום צוואה, רישום ההורשה הוא הצעד המשלים שסוגר את המעגל ומעביר את הבעלות באופן רשמי ומלא. הוא אינו דחוף מבחינה משפטית – אין קנס על עיכוב – אך מומלץ לבצעו כדי למנוע קשיים כשמגיע הרגע למכור או להעביר.
הצעד הראשון: קבלת הצו המתאים
אי אפשר לרשום הורשה בלי מסמך שמוכיח מי היורשים. לכן התנאי המקדים לכל בקשת רישום הוא קבלת הצו המתאים מהרשם לענייני ירושה. כאשר הנפטר לא הותיר צוואה, מדובר בצו ירושה. כאשר הוא הותיר צוואה, יש להוציא תחילה צו קיום צוואה, שנותן לה תוקף מחייב.
הצו הוא שקובע את זהות היורשים ואת שיעור חלקו של כל אחד. אם היורשים הגיעו ביניהם להסדר שונה מהחלוקה שבצו, הם יכולים לצרף גם הסכם בין יורשים חתום, ואז הרישום יבוצע לפי ההסכם. כך, למשל, אם שלושה אחים ירשו דירה בחלקים שווים אך הסכימו שאחד מהם יקבל אותה במלואה, הרישום ישקף את ההסכם.
איך מגישים בקשה לרישום הורשה – שלב אחר שלב
הבקשה מוגשת ללשכת רישום המקרקעין שבתחומה רשום הנכס. את הבקשה מגישים על גבי טופס ייעודי לרישום מקרקעין, שחייב להיות חתום על ידי יורש אחד לפחות, ואימות החתימה נעשה על ידי עורך דין או רשם[2]. ניתן להגיש את הבקשה בדואר, בהפקדה ישירה בלשכה, או באופן מקוון – כאשר ההגשה המקוונת פתוחה לעורכי דין בעלי כרטיס חכם בלבד.
נקודה מקלה וחשובה: אם צו הירושה או צו קיום הצוואה ניתן על ידי הרשם לענייני ירושה, אין צורך לצרף עותק פיזי של הצו לבקשה. די לציין בטופס את פרטי המנוח – שם ומספר תעודת זהות – והלשכה מאתרת את הצו במערכת. רק כאשר הצו ניתן על ידי גורם אחר, כמו בית דין דתי, יש לצרף את הצו המקורי או העתק מאושר שלו.
✅ מה צריך להכין לרישום הורשה
- צו ירושה או צו קיום צוואה (או פרטי המנוח, אם ניתן על ידי הרשם).
- טופס בקשה לרישום מקרקעין, חתום ומאומת.
- הסכם בין יורשים, אם קיים הסדר שונה מהצו.
- נסח טאבו עדכני של הנכס לזיהוי מדויק.
- שובר תשלום אגרת הרישום.
אגרה, לוחות זמנים ומיסוי
אחד היתרונות הבולטים של רישום הורשה הוא העלות הנמוכה. אגרת הרישום עומדת על כ-183 ש"ח נכון לשנת 2025, והיא מתעדכנת מדי שנה. זהו סכום זניח בהשוואה לעלויות הכרוכות בעסקאות מקרקעין רגילות, והוא משקף את העובדה שאין כאן "עסקה" אלא רק עדכון של הרישום הקיים.
וכאן מגיעה הנקודה המשמעותית ביותר מבחינה כלכלית – המיסוי. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הורשה אינה נחשבת "מכירה"[3]. המשמעות: רישום הורשה פטור לחלוטין ממס שבח וממס רכישה, משום שהיורש נכנס לנעלי המוריש ולא מתבצעת עסקה שבגינה משולמת תמורה.
חשוב להבין שאין מדובר בביטול המס אלא בדחייתו. כשהיורש ימכור בעתיד את הדירה, אירוע המס יחושב על בסיס נתוני הרכישה המקוריים של המנוח. לכן, מי שמתכנן למכור דירה שהתקבלה בירושה צריך לבחון את חבות מס השבח העתידית שלו כבר בשלב מוקדם, שכן ייתכן שהוא זכאי לפטור מיוחד למוכר דירת ירושה בתנאים מסוימים.
מקרקעין ברשות מקרקעי ישראל ומקרים מיוחדים
לא כל דירה בישראל רשומה בטאבו. חלק ניכר מהקרקע בארץ מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, והזכויות בו הן זכויות חכירה ולא בעלות מלאה. במקרים אלה, העברת הזכויות ליורשים אינה מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין אלא מול הרשות או מול החברה המשכנת הרלוונטית, לפי נהלים משלהם. חשוב לברר מראש היכן רשום הנכס, כדי לפנות לגורם הנכון.
מצב נפוץ נוסף הוא דירת ירושה שרובצת עליה משכנתא. דירה בירושה עם משכנתא מחייבת התייחסות נפרדת להתחייבות כלפי הבנק, שכן היורשים נכנסים גם לחובות הקשורים לנכס עד גובה שוויו. במקרה כזה, רישום ההורשה משתלב עם הסדרת המשכנתא מול הבנק, ולעיתים דורש תיאום בין כמה יורשים.
⚠️ עצור – כשיש כמה יורשים לדירה אחת
כשדירה נרשמת על שם מספר יורשים כשותפים, כל פעולה עתידית – מכירה, השכרה או משכנתא – דורשת את הסכמת כולם. מומלץ להסדיר מראש, כבר בשלב הרישום, את אופן ניהול הנכס או את חלוקתו, כדי למנוע מבוי סתום שבו יורש אחד תוקע החלטה של כל השאר.
שאלות ותשובות
האם חובה לרשום דירת ירושה על שם היורשים?
אין חובה חוקית מיידית ואין קנס על עיכוב, אך הרישום הכרחי מבחינה מעשית. כל עוד הדירה רשומה על שם הנפטר, לא ניתן למכור אותה, למשכן אותה או להעביר אותה. לכן מומלץ לבצע את רישום ההורשה בסמוך לקבלת הצו, כדי למנוע סיבוכים בעתיד.
כמה עולה לרשום הורשה בטאבו?
אגרת רישום ההורשה נמוכה ועומדת על כ-183 ש"ח נכון לשנת 2025, והיא מתעדכנת מדי שנה. מעבר לאגרה, אין מס שבח ואין מס רכישה על רישום ההורשה עצמו, שכן הורשה אינה נחשבת מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
האם צריך לצרף את צו הירושה לבקשת הרישום?
אם הצו ניתן על ידי הרשם לענייני ירושה, אין צורך לצרף עותק – די לציין בטופס את שם המנוח ומספר תעודת הזהות, והלשכה מאתרת את הצו. רק אם הצו ניתן על ידי גורם אחר, כמו בית דין דתי, יש לצרף את הצו המקורי או העתק מאושר.
מה קורה אם הדירה מנוהלת ברשות מקרקעי ישראל?
כאשר מדובר בזכויות חכירה בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ולא בבעלות רשומה בטאבו, העברת הזכויות ליורשים מתבצעת מול הרשות או החברה המשכנת, לפי נהליהן, ולא בלשכת רישום המקרקעין. חשוב לברר מראש היכן רשום הנכס.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] בקשה לרישום הורשה – gov.il · הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין · Source Score: 20
- [2] רישום זכויות יורשים במקרקעין – כל-זכות · Source Score: 18
- [3] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – נבו · Source Score: 20
- [4] רשות מקרקעי ישראל – gov.il · Source Score: 16
מילון מושגים
הסבת רישום הזכויות בנכס מהנפטר ליורשיו בלשכת רישום המקרקעין, על בסיס צו ירושה או צו קיום צוואה.
הגוף הרשמי שבו מנוהלים פנקסי הזכויות במקרקעין בבעלות, ובו נרשמות העברות בעלות וזכויות.
מסמך רשמי המפרט את הזכויות הרשומות בנכס, לרבות זהות הבעלים, שעבודים והערות אזהרה.
מס על הרווח שנצבר בנכס מקרקעין ממועד רכישתו ועד מכירתו. רישום הורשה פטור ממנו, אך המכירה העתידית לא.
הגוף המנהל את קרקעות המדינה. זכויות חכירה בקרקע כזו מועברות ליורשים מולה, ולא בטאבו.
הסכם שבו היורשים מחלקים את העיזבון באופן שונה מהצו, ולפיו מתבצע הרישום בפועל.
המאמר עודכן לאחרונה: יולי 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. אגרות מתעדכנות מעת לעת. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו.
צריכים לרשום דירת ירושה על שמכם?
משרד עו"ד ונוטריון משה פרץ מלווה יורשים ברישום הורשה, מקבלת הצו ועד רישום הזכויות בטאבו. פנו לייעוץ ראשוני.
