דמי היתר ודמי הסכמה הם שני תשלומים שגובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחוכרים – אך רבים מתבלבלים ביניהם, ולעיתים משלמים יותר מהנדרש. דמי הסכמה משולמים בעת העברת זכויות בקרקע לא מהוונת; דמי היתר משולמים עבור אישור פעולה שמגדילה את ערך הקרקע (תוספת בנייה, שינוי ייעוד או פיצול). במדריך המקיף שלפניכם נסביר את ההבדל, את השיעורים המעודכנים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, את המשמעות הקריטית של היוון, מי משלם ומתי, מה ההבדל מהיטל השבחה, ואיך משיגים על שומה מופרזת.
עיקרי הדברים
- דמי הסכמה – תשלום לרמ"י בעת העברת זכויות בקרקע לא מהוונת; כשליש מעליית ערך הקרקע (החלטה 534).
- דמי היתר – תשלום עבור אישור רמ"י לפעולה מגדילת-ערך (תוספת בנייה, שינוי ייעוד/ניצול, פיצול).
- השיעור הראשי לדמי היתר הוא 31% משווי הזכויות הנוספות (41% בנכסים ציבוריים).
- קרקע מהוונת פטורה מדמי הסכמה בהעברה, ובנייה רוויה למגורים פטורה מדמי היתר.
- דמי היתר/הסכמה שונים מהיטל השבחה – הראשונים לרמ"י, השני לוועדה המקומית.
מהם דמי היתר ודמי הסכמה – ומה ההבדל?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – שהחליפה את מינהל מקרקעי ישראל מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 – מנהלת את מרבית הקרקעות בישראל (כ-93%). רוב הקרקע אינה נמכרת אלא מוחכרת (חכירה), ולכן כל פעולה מהותית בה כרוכה לרוב בתשלום לרמ"י.[3]
ההבדל המהותי פשוט:
- דמי הסכמה משולמים בעת העברת זכויות החכירה (מכירה) בקרקע לא מהוונת.
- דמי היתר משולמים עבור אישור פעולה המגדילה את ערך הקרקע או משנה את השימוש בה.
מהם דמי הסכמה לרמ"י?
דמי הסכמה הם התשלום שגובה רמ"י בתמורה להסכמתה להעברת זכויות החכירה בקרקע לא מהוונת מחוכר לרוכש. במילים אחרות – כשמוכרים נכס בחכירה לא מהוונת, רמ"י "שותפה" בעליית ערך הקרקע וגובה את חלקה.[2]
לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, שיעור דמי ההסכמה עומד על כשליש (1/3) מעליית ערך הקרקע בין מועד העסקה המקורית לבין ההעברה הנוכחית. חשוב לדעת שהחישוב אינו "שליש ממחיר המכירה" אלא נוסחה מפורטת: מעדכנים את התמורה המקורית, מכירים בניכויים מסוימים (למשל השקעות והשבחות של החוכר), ומחילים את השיעור על ההפרש בלבד.
מהם דמי היתר לרמ"י?
דמי היתר הם התשלום שגובה רמ"י בעבור הסכמתה לחוכר "להפיק מהקרקע הנאה נוספת על זו שרכש". כלומר – כאשר מבקשים לבצע פעולה שמגדילה את ערך הקרקע, נדרש אישור רמ"י ותשלום דמי היתר.[1] שלושת המצבים המרכזיים:
- תוספת בנייה / ניצול: ניצול זכויות בנייה נוספות מעבר למה שהוקצה במקור.
- שינוי ייעוד או שימוש: למשל הסבת קרקע חקלאית למגורים, או מגורים לתעסוקה.
- פיצול מגרש: חלוקת מגרש לשתי יחידות או יותר.
שיעורי דמי היתר – טבלה מעודכנת
השיעורים נקבעים בפרק 5.5 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ומשתנים לפי סוג הפעולה וסוג הנכס:[1]
| הפעולה | שיעור דמי היתר |
|---|---|
| תוספת בנייה / שינוי ניצול / שינוי ייעוד – מגורים ותעסוקה | 31% משווי הזכויות הנוספות |
| מגורים בבנייה רוויה (מהוונת) | פטור (0%) |
| מגורים בבנייה נמוכה | 31% על שטח מעל 160 מ"ר ליחידה |
| תוספת בנייה לתעסוקה – קרקע לא מהוונת | 25% (בתוספת דמי חכירה מעודכנים) |
| שינוי ייעוד/ניצול בנכסים ציבוריים | 41% |
| פיצול מגרש (בנייה נמוכה/תעסוקה) | 31% משווי המגרשים החדשים |
תנאי מקדים חשוב: תוספת בנייה למגורים מחייבת ככלל חכירה מהוונת.
חכירה מהוונת מול לא מהוונת – למה זה קריטי
ההבחנה בין חכירה מהוונת ללא מהוונת היא אולי הגורם המשמעותי ביותר בעלות מול רמ"י:
- חכירה מהוונת – החוכר שילם מראש את ערך דמי החכירה המהוונים לכל תקופת החכירה. משמעות: פטור מדמי הסכמה בהעברה, ופטורים/הקלות בדמי היתר (למשל בנייה רוויה למגורים פטורה).
- חכירה לא מהוונת – החוכר משלם דמי חכירה שוטפים. משמעות: חבות בדמי הסכמה בעת מכירה, ותשלומים מלאים בפעולות שונות.
מסיבה זו, רמ"י מקדמת מבצעי היוון וחידוש חכירה, ובמקרים רבים כדאי לשקול היוון לפני מכירה או פעולה בנכס.[5] עורך דין נדל"ן יבחן עבורכם האם ההיוון משתלם.
מי משלם ומתי?
ככלל, חלוקת התשלומים היא כדלקמן (וניתן לשנותה בהסכם בין הצדדים):
- דמי הסכמה – חלים על המוכר (המעביר), שכן זהו התשלום עבור ההסכמה להעברת זכויותיו.
- דמי היתר – חלים על מבקש ההיתר (בעל הזכויות המבצע את הפעולה).
דמי היתר/הסכמה מול היטל השבחה – אל תתבלבלו
זו אחת נקודות הבלבול הגדולות. מדובר בשני תשלומים נפרדים לגמרי, לשני גופים שונים:
| היבט | דמי היתר / הסכמה | היטל השבחה |
|---|---|---|
| למי משלמים | רשות מקרקעי ישראל (בעלת הקרקע) | הוועדה המקומית לתכנון ובנייה |
| מקור החוק | החלטות מועצת מקרקעי ישראל | התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה |
| מה מהות התשלום | חלק הבעלים בעליית ערך הקרקע | מחצית מההשבחה התכנונית |
שניהם יכולים לחול על אותה פעולה, ואין קיזוז אוטומטי ביניהם – חוכר ששילם היטל השבחה וגם דמי היתר עבור אותן זכויות אינו זכאי, ככלל, להחזר מרמ"י. הרחבנו על כך במאמר היטל השבחה: מי חייב לשלם ואיך אפשר לערור.
איך נקבע הסכום ואיך משיגים עליו?
דמי ההיתר וההסכמה מבוססים על שומת מקרקעין (הערכת שווי), הנקבעת לפי כללי הרשות ושמאי מטעמה. אם אתם סבורים שהשומה מופרזת – יש לכם זכות להשיג עליה בהליך דו-שלבי:[4]
- השגה ראשונה – נדונה בפני שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין (השמאי הממשלתי).
- השגה שנייה – מוגשת תוך 60 יום לוועדת ההשגות, המורכבת ממשפטן בכיר (יו"ר), השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, ושמאי מכריע. הוועדה רשאית להעלות, להפחית, לקבל או לדחות את השומה.
לאחר מיצוי ההשגות, פתוחה הדרך לביקורת שיפוטית בבית המשפט. ליווי של עורך דין ושמאי מקרקעין בשלב זה עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים.
טיפים למוכר ולרוכש
- ✅ בדקו את מעמד החכירה (מהוונת/לא מהוונת) בנסח ובחוזה החכירה עוד לפני העסקה.
- ✅ בקשו "אישור זכויות" מרמ"י כדי לדעת מראש אילו תשלומים צפויים.
- ✅ הסדירו בחוזה מי נושא בדמי ההסכמה ובדמי ההיתר – אל תשאירו זאת פתוח.
- ✅ שקלו היוון לפני מכירה או פעולה – לעיתים חוסך דמי הסכמה עתידיים.
- ✅ אל תשלמו שומה מופרזת – מְמַצו את זכות ההשגה בליווי מקצועי.
- ✅ תזמנו נכון פעולות משולבות (העברה + שינוי ייעוד) לניצול פטור 120 הימים.
ראו גם: כמה עולה עורך דין לעסקת נדל"ן ואחריות מוכר בעסקת נדל"ן.
שאלות נפוצות (FAQ)
מה ההבדל בין דמי היתר לדמי הסכמה?
דמי הסכמה משולמים לרמ"י בעת העברת (מכירת) זכויות בקרקע לא מהוונת. דמי היתר משולמים עבור אישור פעולה שמגדילה את ערך הקרקע – תוספת בנייה, שינוי ייעוד או פיצול מגרש.
כמה הם דמי ההסכמה?
כשליש (1/3) מעליית ערך הקרקע בין העסקה המקורית להעברה הנוכחית, לפי החלטת מועצה 534. החישוב כולל עדכון התמורה המקורית וניכויים, ואינו שליש ממחיר המכירה.
מהו שיעור דמי ההיתר?
השיעור הראשי הוא 31% משווי הזכויות הנוספות (למגורים ותעסוקה), ו-41% בנכסים ציבוריים. בנייה רוויה למגורים פטורה, ותוספת לתעסוקה בקרקע לא מהוונת עומדת על 25%.
האם קרקע מהוונת פטורה מדמי הסכמה?
כן. חוכר בחכירה מהוונת שילם מראש את דמי החכירה המהוונים, ולכן פטור מדמי הסכמה בעת העברת הזכויות. זו אחת הסיבות המרכזיות לשקול היוון.
מי משלם – המוכר או הקונה?
ככלל דמי ההסכמה חלים על המוכר, ודמי ההיתר על מבקש ההיתר. עם זאת, ניתן להסדיר את חלוקת התשלומים אחרת בהסכם בין הצדדים, ולכן חשוב לעגן זאת בחוזה.
האם דמי היתר הם אותו דבר כמו היטל השבחה?
לא. דמי היתר משולמים לרמ"י כבעלת הקרקע; היטל השבחה משולם לוועדה המקומית מכוח חוק התכנון והבנייה. שניהם עשויים לחול על אותה פעולה, ואין קיזוז אוטומטי ביניהם.
אפשר להשיג על סכום שקבעה רמ"י?
כן. קיים הליך השגה דו-שלבי: השגה ראשונה בפני שמאי מחוזי, ולאחריה השגה שנייה תוך 60 יום לוועדת ההשגות. לאחר מכן ניתן לפנות לבית המשפט. מומלץ ליווי של עו"ד ושמאי.
לסיכום
דמי היתר ודמי הסכמה יכולים להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן הבנתם – ותכנון נכון סביבם – קריטיים בכל עסקה בקרקע מנוהלת. בדיקת מעמד החכירה, תזמון הפעולות, הסדרה חוזית ומיצוי זכות ההשגה יכולים לחסוך סכומים משמעותיים. משרד עו"ד משה פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, ילווה אתכם מול רמ"י בכל שלב – מבדיקת הזכויות ועד ההשגה על השומה.
עורך דין נדל"ן | העברת משק חקלאי (הבן הממשיך)
מקורות
עדכני נכון ליולי 2026. שיעורי דמי היתר/הסכמה נקבעים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומתעדכנים תדיר – יש לאמת מול קובץ ההחלטות העדכני לפני כל פעולה.
- רשות מקרקעי ישראל – קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (פרק 5.5, דמי היתר): apps.land.gov.il
- gov.il – העברת זכויות במקרקעין ודמי הסכמה: gov.il
- נבו – חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960: nevo.co.il
- gov.il – ועדת השגות על שומות מקרקעין: gov.il
- gov.il – היוון וחידוש חכירה בנכסי מגורים: gov.il
מילון מונחים
תשלום לרמ"י עבור הסכמתה להעברת זכויות חכירה בקרקע לא מהוונת – כשליש מעליית ערך הקרקע.
תשלום לרמ"י עבור אישור פעולה מגדילת-ערך: תוספת בנייה, שינוי ייעוד/ניצול או פיצול מגרש.
חכירה שבה שולמו מראש דמי החכירה לכל התקופה – פטורה מדמי הסכמה בהעברה.
תשלום חד-פעמי המהוון את דמי החכירה העתידיים, ההופך חכירה לא מהוונת למהוונת.
תשלום לוועדה המקומית (מחצית מההשבחה התכנונית) – נפרד מדמי היתר/הסכמה.
הגוף הדן בהשגה שנייה על שומת מקרקעין של רמ"י, בהרכב משפטן ושמאים.
