פיצול דירה לשתי יחידות נשמע כמו דרך מצוינת להגדיל הכנסה משכירות – אך מבחינה משפטית ומיסויית זה הליך מורכב, וטעות בו עלולה לעלות ביוקר. חשוב לדעת מראש: פיצול מחייב היתר בנייה, וההקלה הסטטוטורית שעודדה פיצול (סעיף 147ב) חלה רק על בתים צמודי קרקע – ופקעה ביוני 2025. במדריך המקיף שלפניכם נסביר מה נדרש כדי לפצל דירה כחוק, מה הסטטוס העדכני של ההקלה, מהן הסכנות בפיצול ללא היתר, ומהם ההיבטים המיסוייים – היטל השבחה, מס שבח, מיסוי שכירות וארנונה.
עיקרי הדברים
- פיצול דירה מחייב היתר בנייה מהוועדה המקומית ותאימות לתב"ע (סעיף 145).
- ההקלה הסטטוטורית לפיצול (סעיף 147ב) חלה על צמוד קרקע בלבד ופקעה ב-1.6.2025.
- פיצול ללא היתר הוא עבירת בנייה – חשיפה לצווי הריסה, קנסות וקושי במכירה/משכנתה.
- פעולה תכנונית המשביחה את הנכס עשויה להקים היטל השבחה (50% מההשבחה).
- הפטור על שכירות מגורים הוא תקרה אחת לנישום – שתי יחידות מצטברות לתקרה אחת.
מה נדרש כדי לפצל דירה ל-2 יחידות כחוק?
פיצול המשנה את מספר יחידות הדיור בנכס הוא פעולה הטעונה היתר בנייה לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.[1] שני תנאים בסיסיים:
- היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- תאימות לתב"ע (התכנית החלה על הנכס) – כלומר שהתכנית מתירה את היחידה הנוספת. אם לא, נדרשת הקלה או שינוי תכנית.
ללא היתר תואם, הפיצול אינו חוקי – על כל המשמעויות שנפרט בהמשך.
הקלה לפיצול (סעיף 147ב) – למה חשוב לדעת שהיא פקעה
בשנים האחרונות פעלה הקלה סטטוטורית שנועדה לעודד פיצול דירות להגדלת היצע השכירות – סעיף 147ב לחוק. חשוב מאוד להכיר את גבולותיה ואת הסטטוס העדכני שלה:[5]
- היקף מוגבל: ההקלה חלה על יחידת דיור צמודת קרקע בלבד – לא על דירה בבניין רב-קומות.
- הוראת שעה: נחקקה בתיקון 117 (2017) וחודשה בתיקון 155 (2024) – אך תמיד כהוראת שעה זמנית.
- פקעה: תוקף ההוראה פג ב-1.6.2025 ולא הוארך. נכון ל-2026, לא ניתן להגיש בקשות חדשות מכוחה.
תנאים ותקנים לפיצול
גם כשהפיצול אפשרי, יש לעמוד בשורת תקנים – חלקם בחוק ובתקנות, וחלקם במדיניות הוועדה המקומית ובתב"ע, ולכן הם משתנים בין רשויות:
- כניסה נפרדת ליחידה החדשה.
- אוורור, תאורה טבעית וממ"ד בהתאם לתקנות התכנון והבנייה ולדרישות ההתגוננות האזרחית.
- חניה – בהתאם למדיניות הרשות (לעיתים ניתן להמיר בתשלום לקרן חניה).
- שטח מזערי ליחידה וצפיפות מותרת – נגזרים מהתב"ע וממדיניות הוועדה.
הסכנות בפיצול ללא היתר
פיצול דירה ללא היתר הוא עבירת בנייה לפי פרק האכיפה בחוק התכנון והבנייה (כפי שהוחמר בתיקון 116).[1] החשיפה כוללת:
- משפטי: צווי הריסה והפסקה, קנסות ועיצומים כספיים, ואף כתב אישום.
- מעשי: קושי משמעותי במכירת הנכס, בקבלת משכנתה (הבנק דורש היתר תואם), בביטוח, וסכסוכים עם שוכרים.
ראו הרחבה על רכישת דירה עם חריגות בנייה וטופס 4 ותעודת גמר.
היטל השבחה בפיצול
כאשר הפיצול מתאפשר בזכות פעולה תכנונית המשביחה את הנכס (תכנית, הקלה או היתר לשימוש חורג), עשויה לקום חבות בהיטל השבחה – בשיעור 50% מההשבחה – לוועדה המקומית, מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.[2] (במסגרת הוראת השעה שפקעה חל מסלול מופחת של 34% – כיום אינו רלוונטי לבקשות חדשות.) ראו: היטל השבחה.
מס שבח ומס רכישה – מה קורה בפיצול ובמכירה עתידית?
הפיצול הפיזי-תכנוני כשלעצמו, כל עוד הבעלות נותרת בידיכם, אינו נחשב "מכירה" ולכן אינו מקים חבות מיידית במס שבח או מס רכישה.[4] אך למכירה עתידית יש השלכות:
- מעמדה של כל יחידה כ"דירת מגורים" משפיע על פטור מס שבח ועל מדרגות מס הרכישה.
- יצירת יחידה עצמאית נוספת עלולה להשפיע על מעמד "דירה יחידה" (מיסוי מרובה דירות).
מדובר בסוגיה תלוית-נסיבות המחייבת בדיקה פרטנית עם עורך דין ורואה חשבון.
מיסוי דמי שכירות מהיחידה הנוספת
השכרת היחידה הנוספת היא הכנסה מהשכרת דירת מגורים, הממוסה באחד משלושה מסלולים: פטור עד תקרה חודשית, מסלול 10% (סעיף 122 לפקודה), או מסלול רגיל.[3]
ארנונה ורישום היחידות
ארנונה: פיצול חוקי לשתי יחידות נפרדות מוביל בדרך כלל לשני חיובי ארנונה נפרדים, שכן הרשות מחייבת לפי השימוש ומספר היחידות בפועל (משתנה בין רשויות).
רישום: רישום שתי היחידות כיחידות נפרדות בטאבו נעשה בדרך כלל באמצעות צו רישום או תיקון צו בית משותף לפי חוק המקרקעין, ומחייב היתר והשלמת הבנייה. (הערה: יחידה שנוצרה בעבר מכוח הוראת השעה יועדה להשכרה/קרוב ולא ניתן היה להעבירה בנפרד.)
צ'קליסט לפני פיצול דירה
- ✅ בדקו את התב"ע – האם התכנית מתירה יחידה נוספת.
- ✅ ודאו קבלת היתר בנייה – לעולם אל תפצלו ללא היתר תואם.
- ✅ בררו את מדיניות הוועדה המקומית (חניה, שטח מזערי, כניסה נפרדת, ממ"ד).
- ✅ העריכו את היטל ההשבחה הצפוי מראש.
- ✅ בדקו את השלכות המס על מכירה עתידית ומעמד "דירה יחידה".
- ✅ זכרו את תקרת הפטור בשכירות – היא אחת לכל היחידות.
ראו גם: פטור ממס שבח במכירת דירה.
שאלות נפוצות (FAQ)
האם מותר לפצל דירה ל-2 יחידות?
כן, אך רק עם היתר בנייה מהוועדה המקומית ובתאימות לתב"ע. פיצול המשנה את מספר יחידות הדיור טעון היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.
האם ההקלה לפיצול דירות עדיין בתוקף?
לא. ההקלה הסטטוטורית (סעיף 147ב) חלה על בתים צמודי קרקע בלבד, ותוקפה פג ב-1.6.2025. נכון ל-2026 לא ניתן להגיש בקשות חדשות מכוחה, ופיצול מחייב היתר ותאימות לתב"ע.
מה קורה אם מפצלים דירה ללא היתר?
זו עבירת בנייה החשופה לצווי הריסה, קנסות וכתב אישום, וכן לקשיים מעשיים במכירה, במשכנתה ובביטוח. לעולם אין לפצל ללא היתר תואם.
האם פיצול מקים חבות במס שבח?
הפיצול עצמו, כל עוד הבעלות נשמרת, אינו "מכירה" ואינו מקים חבות מיידית. אך במכירה עתידית מעמד כל יחידה משפיע על פטור מס שבח ומדרגות מס רכישה.
האם אקבל פטור כפול על השכרת שתי היחידות?
לא. פטור שכר הדירה הוא תקרה אחת לכל נישום, לא לכל דירה. ההכנסה משתי היחידות מצטברת לתקרה אחת (כ-5,654 ש"ח לחודש נכון ל-2026).
האם משלמים היטל השבחה על פיצול?
אם הפיצול מתאפשר בזכות פעולה תכנונית המשביחה את הנכס, עשויה לקום חבות בהיטל השבחה בשיעור 50% מההשבחה לוועדה המקומית.
לסיכום
פיצול דירה לשתי יחידות יכול להיות מהלך משתלם – אך רק כשהוא נעשה כחוק, עם היתר בנייה, תאימות לתב"ע, ובחינה מדוקדקת של היטל ההשבחה, המס והשכירות. ההקלה הסטטוטורית שעודדה פיצול פקעה, ולכן חשוב במיוחד להיוועץ לפני כל צעד. משרד עו"ד משה פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה, ילווה אתכם מבדיקת התב"ע ועד רישום היחידות והיבטי המס.
מקורות
עדכני נכון ליולי 2026. חקיקה, תקנות ומדיניות רשויות עשויות להתעדכן – יש לוודא מול מינהל התכנון והוועדה המקומית, ולהיוועץ בעו"ד לפני פעולה.
- נבו – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (סעיף 145, סעיף 147ב, פרק י'): nevo.co.il
- כל-זכות – היטל השבחה: kolzchut.org.il
- כל-זכות – פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים: kolzchut.org.il
- נבו – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (סעיף 49ב): nevo.co.il
- מינהל התכנון / gov.il – הוראת השעה לפיצול יחידות דיור (תיקון 117 ותיקון 155): gov.il
מילון מונחים
יצירת שתי יחידות דיור נפרדות (או יותר) מדירה אחת – פעולה הטעונה היתר בנייה.
תכנית בניין עיר החלה על הנכס – קובעת את הזכויות ואת מספר היחידות המותר.
אישור לחריגה מסוימת מהתכנית, בסמכות הוועדה המקומית ובכפוף לתנאים.
הקלה סטטוטורית שעודדה פיצול צמודי קרקע – הוראת שעה שפקעה ב-1.6.2025.
תשלום לוועדה המקומית בשיעור 50% מעליית ערך הנכס בשל פעולה תכנונית.
נכס הרשום כמספר יחידות נפרדות – פיצול חוקי מחייב עדכון צו הרישום.
