רוב הקרקע בישראל אינה בבעלות פרטית אלא מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – ולכל חוכר חשוב לדעת אם החכירה שלו "מהוונת" או "רגילה", כי לכך השלכות ישירות על הכיס בכל מכירה, בנייה או העברה. במדריך המקיף שלפניכם נסביר את ההבדל בין חכירה מהוונת לחכירה רגילה, מהו היוון וכמה הוא עולה, מהי הקניית הבעלות שמאפשרת להפוך לבעלים מלאים, ומה כדאי לכם לעשות עם הנכס שלכם.
עיקרי הדברים
- חכירה רגילה (לא מהוונת) – משלמים דמי חכירה שנתיים לרמ"י (בחוזי מגורים כ-1%-3% מערך הקרקע לשנה).
- חכירה מהוונת – שילמתם מראש את כל דמי החכירה, ולכן אין תשלומים שוטפים.
- חכירה מהוונת פטורה מדמי הסכמה בהעברה ומקבלת הקלות בדמי היתר.
- היוון מחושב לפי ריבית של 5% לשנה; בחידוש חכירת מגורים במרכז – כ-13.65%-22.75% מערך הקרקע.
- הקניית בעלות מאפשרת להפוך לבעלים מלאים – חינם עד 280 מ"ר בצמודי קרקע מהוונים, ובבנייה רוויה.
מהי חכירה על מקרקעי ישראל?
מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח מחזיקות בכ-93% מהקרקע בישראל, המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960.[5] ברוב המקרים הקרקע אינה נמכרת אלא מוחכרת לטווח ארוך: תקופת חכירה סטנדרטית היא 49 שנים, עם אפשרות חידוש ל-49 שנים נוספות (ובחלק מהחוזים 98 שנים). החוכר מחזיק בזכות חכירה הניתנת לרישום בטאבו.
חכירה רגילה (לא מהוונת) – מה זה אומר?
בחכירה רגילה, שאינה מהוונת, החוכר משלם לרמ"י דמי חכירה שנתיים (דח"ש) לאורך כל תקופת החכירה. הסכום מחושב כאחוז מערך הקרקע – בחוזי מגורים מחודשים כיום מדובר בכ-1%-3% מערך הקרקע לשנה, בהתאם לתנאי החוזה המקורי.
חכירה מהוונת – מה זה אומר?
בחכירה מהוונת, החוכר שילם מראש את דמי החכירה עבור כל תקופת החכירה (או יתרתה) בתשלום חד-פעמי הנקרא דמי היוון. התוצאה: אין דמי חכירה שנתיים שוטפים, ומעמד הנכס משתפר משמעותית מבחינת עלויות עתידיות.
טבלת השוואה: חכירה מהוונת מול רגילה
| היבט | חכירה רגילה (לא מהוונת) | חכירה מהוונת |
|---|---|---|
| דמי חכירה שנתיים | כן (כ-1%-3% מערך הקרקע/שנה) | לא – שולמו מראש |
| דמי הסכמה בהעברה | כן (כשליש מעליית ערך הקרקע) | פטור |
| דמי היתר (בנייה/שינוי) | כן | פטור/הקלה (בעיקר בנייה רוויה) |
| מעורבות רמ"י | גבוהה | מופחתת |
| קלות מכירה ומשכון | מורכבת יותר | פשוטה יותר |
ההבדל המרכזי ניכר במכירה: קרקע לא מהוונת מחייבת תשלום דמי הסכמה לרמ"י בכל העברה, בעוד קרקע מהוונת פטורה.[3]
מהו היוון וכמה הוא עולה?
היוון הוא תשלום חד-פעמי המהוון (כלומר "מקדים") את דמי החכירה השנתיים לכל התקופה. לפי נוהל רמ"י, חישוב ההיוון נעשה לפי שיעור ריבית של 5% לשנה, אחיד לכל אזורי הארץ, ומקדם ההיוון ל-49 שנים מלאות עומד על 18.2.[1]
בפועל, עלות ההיוון בחידוש חכירת מגורים באזור המרכז (ללא הנחת אזור) היא בסדר גודל של כ-13.65%-22.75% מערך הקרקע – בהתאם לגובה דמי החכירה הראשוניים ששולמו בחוזה המקורי. באזורי עדיפות לאומית השיעור מופחת משמעותית.
היוון בחידוש חכירה (יובל)
עם סיום תקופת החכירה, רמ"י מציעה חידוש חכירה ("יובל") ל-49 שנים נוספות. במסגרת החידוש, החוכר רשאי לבחור אם להמשיך לשלם דמי חכירה שנתיים או להוון אותם לכל התקופה.[1] רמ"י אף מעודדת היוון בחידוש באמצעות הנחות אזור. מומלץ לבחון את כדאיות ההיוון עם עורך דין נדל"ן לפני קבלת החלטה.
הקניית בעלות – הצעד הבא מעבר להיוון
מעבר להיוון, רפורמת רמ"י (2009) מאפשרת לחוכרים להפוך לבעלים מלאים של הקרקע – במקום חכירה. הנכס נרשם כבעלות פרטית בטאבו, ומסתיימת כל מעורבות רמ"י: אין עוד דמי היתר, דמי הסכמה או חידוש חכירה.[2]
תנאי מקדים: הנכס חייב להיות מהוון ובנוי כדין. התנאים המרכזיים:
- הקניית בעלות ללא תמורה (חינם): דירה בבנייה רוויה למגורים; צמוד קרקע מהוון עד 280 מ"ר; תעסוקה מהוונת עד 280 מ"ר; ובאזורי עדיפות לאומית – בנייה נמוכה עד 3 דונם.
- הקניית בעלות בתמורה (מעל הרף): משולם הגבוה מבין 31% מהפער בין שווי החכירה לשווי הבעלות, או 12% משווי הבעלות.
- קרקע חקלאית ונחלות מוחרגות ואינן זכאיות להקניית בעלות לפי הנוהל.
התנאים והשיעורים מעוגנים בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנהלי רמ"י, המתעדכנים מעת לעת.[4]
מה כדאי לכם – היוון, בעלות, או להישאר רגיל?
ההחלטה תלויה בנכס ובכוונות שלכם:
- מתכננים למכור או לבנות? היוון (ואף הקניית בעלות) יחסכו דמי הסכמה ודמי היתר עתידיים.
- זכאים להקניית בעלות חינם? כמעט תמיד כדאי – הבעלות המלאה מסירה כל מעורבות רמ"י עתידית.
- חכירה רגילה ותשלומים נמוכים? יש לבחון את עלות ההיוון מול החיסכון הצפוי לאורך זמן.
ראו גם: היטל השבחה וכמה עולה עורך דין לעסקת נדל"ן.
שאלות נפוצות (FAQ)
מה ההבדל בין חכירה מהוונת לחכירה רגילה?
בחכירה רגילה משלמים דמי חכירה שנתיים לרמ"י לאורך התקופה. בחכירה מהוונת שילמו מראש את כל דמי החכירה, ולכן אין תשלומים שוטפים, ויש פטור מדמי הסכמה בהעברה והקלות בדמי היתר.
כמה עולה היוון חכירה?
ההיוון מחושב לפי ריבית של 5% לשנה. בחידוש חכירת מגורים במרכז מדובר בסדר גודל של כ-13.65%-22.75% מערך הקרקע, בהתאם לחוזה המקורי, ומופחת באזורי עדיפות. יש לקבל חישוב פרטני מרמ"י.
האם חכירה מהוונת פטורה מדמי הסכמה?
כן. חוכר בחכירה מהוונת שילם מראש את דמי החכירה, ולכן פטור מדמי הסכמה בעת העברת הזכויות – בשונה מחכירה רגילה שבה משולם כשליש מעליית ערך הקרקע.
מהי הקניית בעלות וכמה היא עולה?
הפיכת חוכר לבעלים מלא של הקרקע. היא ניתנת חינם לנכסים מהוונים ובנויים בבנייה רוויה או בצמוד קרקע עד 280 מ"ר. מעל הרף משולם הגבוה מבין 31% מהפער או 12% משווי הבעלות.
האם קרקע חקלאית זכאית להקניית בעלות?
לא. לפי נוהל רמ"י, קרקע שייעודה חקלאי ונחלות מוחרגות מהקניית בעלות. ההסדר חל בעיקר על קרקע עירונית למגורים ותעסוקה.
מה קורה אחרי הקניית בעלות מלאה?
הנכס נרשם כבעלות פרטית בטאבו ומסתיימת כל מעורבות רמ"י – אין עוד דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה או צורך בחידוש חכירה.
לסיכום
ההבחנה בין חכירה מהוונת לרגילה, ובעיקר האפשרות להוון או להפוך לבעלים מלאים, יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים בכל עסקה עתידית בנכס. בדיקת מעמד החכירה וקבלת חישוב פרטני מרמ"י הם צעד ראשון חיוני. משרד עו"ד משה פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין, ילווה אתכם בבחינת הכדאיות ובהליכי ההיוון והקניית הבעלות מול רמ"י.
עורך דין נדל"ן | דמי היתר ודמי הסכמה לרמ"י
מקורות
עדכני נכון ליולי 2026. שיעורי היוון ותנאי הקניית בעלות נקבעים בנהלי רמ"י ובקובץ החלטות המועצה, המתעדכנים תדיר – יש לאמת מול רמ"י לפני כל פעולה.
- רשות מקרקעי ישראל – חידוש חכירה והיוון (נוהל 90.04B / דף שירות): gov.il
- רשות מקרקעי ישראל – הקניית בעלות (רפורמה, נוהל 90.01B): gov.il
- gov.il – העברת זכויות במקרקעין ודמי הסכמה: gov.il
- רשות מקרקעי ישראל – קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל: apps.land.gov.il
- נבו – חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960: nevo.co.il
מילון מונחים
שכירות ארוכת טווח של קרקע מרמ"י (בדרך כלל 49 שנים עם חידוש), הניתנת לרישום בטאבו.
חכירה שבה שולמו מראש כל דמי החכירה – אין תשלומים שנתיים, ופטור מדמי הסכמה.
תשלום שנתי לרמ"י בחכירה לא מהוונת, כאחוז מערך הקרקע.
תשלום חד-פעמי המקדים את דמי החכירה לכל התקופה, לפי ריבית של 5% לשנה.
חידוש תקופת החכירה ל-49 שנים נוספות בתום התקופה המקורית.
הפיכת חוכר לבעלים מלא של הקרקע – חינם או בתמורה, בהתאם לתנאי רמ"י.
