עודכן: 25.10.2026 · החישוב בעמוד מיועד לעסקאות בשנת 2026
ברכישת דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל, מדרגת המס הראשונה היא 0% עד שווי של 1,978,745 ₪. מעליה משלמים מס מדורג של 3.5%, 5%, 8% ו־10%. ברכישת דירה שאינה יחידה בשנת 2026 חלים 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% על היתרה. הסכום תלוי גם בזכאות ובסיווג, ולא רק במחיר הדירה.
בעמוד זה תמצאו טבלאות, מחשבון מס רכישה ודוגמאות מספריות. כדי לבדוק אם אתם זכאים למסלול דירה יחידה — לרבות דירה חלופית, ירושה או זכויות של בן זוג — עברו למדריך מה נחשב דירה יחידה לצורכי מס רכישה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבמדרגה שלו. לדוגמה, דירה במחיר 2,500,000 ₪ אינה מחויבת כולה ב־5%. המדרגות להלן הוקפאו לתקופה 16.1.2025–15.1.2028, לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים.
| חלק השווי (₪) | שיעור המס | המס המקסימלי במדרגה | מס מצטבר עד סוף המדרגה |
|---|---|---|---|
| 0 – 1,978,745 | 0% | 0 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% | 12,890 ₪ | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% | 185,402 ₪ | 198,292 ₪ |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% | 1,130,279 ₪ | 1,328,571 ₪ |
| מעל 20,183,565 | 10% | — | — |
הסכומים בטבלה מעוגלים לשקל. ברכישת דירה יחידה בשווי 6,000,000 ₪, המס לפי המדרגות הוא כ־195,538 ₪; הסכום כ־198,292 ₪ מתקבל בגבול המדרגה, 6,055,070 ₪.
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת בשנת 2026
במסלול דירה שאינה יחידה אין מדרגת 0%. שיעורי 8% ו־10% נקבעו בהוראת שעה שתוקפה לפי הפרסום הרשמי עד 31.12.2026. אין להסיק מהקפאת סכומי דירה יחידה שהשיעורים האלה מובטחים גם לעסקאות ב־2027.
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| 0 – 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
מחשבון מס רכישה 2026
חשבו את המס לפי שווי הרכישה
החישוב הוא לרכישת מלוא הזכויות ולפי מסלול המס שנבחר, בעסקה בשנת 2026. הוא אינו קובע זכאות ואינו כולל הקלות לעולים, לנכים, מתנות בין קרובים, משק חקלאי או החזרים. ברכישת חלק מדירה או כשיש כמה רוכשים בעלי זכאות שונה נדרש חישוב מתאים. התוצאה והפירוט מעוגלים לשקל ולכן עשוי להיות הפרש עיגול של שקל בסכום השורות.
כדי להשתמש במחשבון יש לאפשר JavaScript. אפשר להיעזר בטבלאות ובעמוד הסימולטור הרשמי שבהמשך.
דוגמאות: כמה מס משלמים על אותו מחיר דירה?
הדוגמאות מניחות רכישת מלוא הדירה לפי אחד משני המסלולים הרגילים בשנת 2026, ללא הקלות מיוחדות. הן ממחישות את החישוב ואינן קובעות את זכאות הרוכש.
| שווי הדירה | מס — דירה יחידה | מס — דירה נוספת | ההפרש |
|---|---|---|---|
| 1,900,000 ₪ | 0 ₪ | 152,000 ₪ | 152,000 ₪ |
| 2,200,000 ₪ | 7,744 ₪ | 176,000 ₪ | 168,256 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 179,462 ₪ |
| 3,500,000 ₪ | 70,538 ₪ | 280,000 ₪ | 209,462 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 145,538 ₪ | 400,000 ₪ | 254,462 ₪ |
| 7,000,000 ₪ | 273,886 ₪ | 578,899 ₪ | 305,013 ₪ |
משפרי דיור: לא בכל רכישה מדובר ב־18 חודשים
רכישת דירה לפני מכירת הקודמת עשויה להיחשב רכישת דירה יחידה בתנאים. התקופה למכירה תלויה במועד הרכישה, ברכישה מקבלן ובהארכות חקיקה החלות על המקרה. לכן אין להסתמך על כלל גורף של 18 חודשים או לבחור במחשבון ״דירה יחידה״ רק מפני שמתכוונים למכור בעתיד.
לפני הדיווח יש לקבוע את המועד האחרון הרלוונטי ולתעד אותו. אי עמידה בתנאים עשויה להביא לחיוב בהפרש המס ובתוספות. פירוט בדיקות הזכאות נמצא במדריך הגדרת דירה יחידה.
הקלות מיוחדות שהמחשבון אינו מחשב
עולים חדשים
אין מסלול אחד המתאים לכל עולה. לפי תקנה 12א, לעולה הזכאי להקלה ברכישת דירה יחידה חלים 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% על החלק עד 6,055,070 ₪ ו־8% על החלק עד 20,183,565 ₪. אם שווי הדירה עולה על התקרה האחרונה, ההקלה לפי תקנה זו אינה חלה. הזכאות, מועדי העלייה והרכישה והוראות המעבר צריכים להיבדק בנפרד.
המסלול הישן של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו־5% מעליו אינו חישוב כללי לכל עולה הרוכש דירה. יש לבדוק אם הוראות המעבר מאפשרות לבחור בו. המקור לשיעורים ולתנאים: הוראת ביצוע 1/2026.
נכות, מתנה וקרקע
הקלות לנכים, לעיוורים ולזכאים נוספים דורשות בדיקת תנאי הזכאות והמסמכים. גם העברה ללא תמורה בין קרובים אינה מחושבת כמו רכישה רגילה. לגבי קרקע ונכס מסחרי, המחשבון מציג את השיעור הרגיל של 6% בלבד; הוא אינו בודק החזר או מסלול מיוחד.
מה צריך לבדוק לפני שמסתמכים על התוצאה?
- זכויות בדירות נוספות: לרבות חלקי דירה וזכויות שהתקבלו בירושה. יש חריגים, ולכן עצם קיומה של זכות נוספת אינו תמיד סוף הבדיקה.
- התא המשפחתי: זכויות בן או בת הזוג עשויות להשפיע על הסיווג; קיימים חריגים שיש לבחון לפי העובדות והמסמכים.
- מועד העסקה: חישוב לעסקה ישנה או עתידית מחייב את ההוראות החלות באותו מועד.
- השווי והחלק הנרכש: אין להכניס מחיר של חצי דירה ולחשב כאילו נרכשה דירה שלמה במחיר הזה.
אפשר להשוות בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים, עם תאריך העסקה וסוג החישוב המתאימים.
שאלות נפוצות
האם דירה ראשונה ודירה יחידה הן תמיד אותו דבר?
לא. סיווג המס נבחן לפי הגדרת הדין, הזכויות הקיימות והחריגים. מספר העסקאות שביצעתם בעבר אינו לבדו מבחן הזכאות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה ב־2.5 מיליון ₪?
לפי המדרגות הרגילות בשנת 2026: כ־20,538 ₪ לזכאי למסלול דירה יחידה, לעומת 200,000 ₪ בדירה שאינה יחידה. הקלה מיוחדת עשויה לשנות את החישוב.
האם כדאי לדחות עסקה בגלל הקפאת המדרגות?
הקפאת סכומי המדרגות אינה המלצה לקנות או להמתין. המחיר, המימון, הזכאות והדין במועד העסקה משפיעים על העלות. יש להפריד בין חישוב המס לבין החלטה כלכלית על העסקה.
מתי מדווחים ומשלמים?
ככלל, הצהרת הרכישה נמסרת בתוך 30 ימים מיום העסקה, ותשלום המס לפי השומה העצמית נעשה בתוך 60 ימים, בכפוף להוראות החוק, דחיות וחריגים החלים על המקרה. אלה שני מועדים שונים. ראו סעיפים 73 ו־90א לחוק מיסוי מקרקעין.
בדיקת המס כחלק מליווי הרכישה
לפני חתימה כדאי להכין את פרטי הנכס, המחיר, הזכויות בדירות אחרות ומועדי מכירה מתוכננים. משרד עו״ד משה פרץ מציע ליווי משפטי בעסקאות נדל״ן ובחינת היבטי המס בהתאם לנסיבות העסקה. פנו למשרד לבדיקת המקרה או התקשרו 077-2304603.
המידע והמחשבון נועדו לאומדן כללי ואינם שומה או ייעוץ מס פרטני. הוראות הדין והנתונים האישיים הם שקובעים את החבות.
