רוב מי שמעביר דירה במתנה בתוך המשפחה מכיר את הכלל הבסיסי: פטור ממס שבח ושליש ממס הרכישה. אבל מעטים יודעים שהחוק עובד עם שתי הגדרות שונות של "קרוב" – אחת למס שבח ואחת למס רכישה – ושאח יכול להיות "קרוב" לצורך מס אחד ולא לצורך המס השני. התוצאה: העברות בין אחים שנחזו פטורות מסתיימות בשומת מס שבח מלאה, מתנות כספיות של הורים מפעילות תקופות צינון בלי שאיש שם לב, וקטינים שקיבלו דירה מגלים שהשעון שלהם מתחיל לתקתק רק בגיל 18.
עיקרי הדברים
- ✓ שתי הגדרות "קרוב" – במס שבח (סעיפים 1 ו-62 לחוק) ובמס רכישה (תקנה 1 לתקנות) ההגדרות אינן זהות, וחובה לבדוק את שתיהן לפני כל העברה
- ✓ אחים – רק בתנאי מקור – העברה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם הנכס התקבל קודם מהורה או מהורי הורה במתנה או בירושה; במס רכישה אח נהנה משליש ללא תנאי כזה
- ✓ מתנה כספית נחשבת – מי שקיבל 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישה, נחשב כמי שקיבל את הדירה עצמה במתנה, על כל תקופות הצינון
- ✓ קטינים – למי שקיבל דירה במתנה לפני גיל 18, ספירת תקופת הצינון מתחילה רק בהגיעו לגיל 18
למה יש שתי הגדרות "קרוב" – ולמה זה מסוכן
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963[1] מעניק את הפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה מכוח סעיף 62, הנשען על הגדרת "קרוב" שבסעיף 1 לחוק: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח ואחות – אך לגביהם בתנאי מיוחד שנרחיב עליו מיד. לעומת זאת, ההנחה במס רכישה ניתנת מכוח תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), הנשענת על הגדרת "קרוב" שבתקנה 1 – רשימה דומה אך לא זהה.
הפער הזה אינו עניין אקדמי. אדם יכול להיחשב "קרוב" לצורך מס רכישה אך לא לצורך מס שבח, ולהפך – ולכן כל העברה משפחתית חייבת להיבדק מול שתי ההגדרות בנפרד. מי שמסתמך על "כולם יודעים שהעברה במשפחה פטורה" עלול לגלות שהפטור חל רק על צד אחד של המשוואה: המקבל שילם שליש מס רכישה כדין, אבל המעביר קיבל שומת מס שבח מלאה על עסקה שחשב שהיא פטורה.
העיקרון הכללי, כפי שפירטנו במדריך הבסיס שלנו על העברה ללא תמורה בין קרובים, נשאר בעינו: העברות בציר האנכי – הורים לילדים, סבים לנכדים – הן הבטוחות ביותר, ונהנות מפטור מלא ממס שבח ומשליש מס רכישה. הסיבוכים מתחילים בציר האופקי: אחים, גיסים ובני זוג של קרובים.
העברה בין אחים: הפטור ממס שבח מותנה במקור הנכס
עד שנת 2013 נהנו גם אחים מפטור מלא ממס שבח בהעברות ללא תמורה ביניהם, והדבר שימש מסלול נפוץ לתכנוני מס. תיקון 76 לחוק צמצם את הפטור באופן דרמטי: כיום, העברה ללא תמורה בין אחים פטורה ממס שבח רק כאשר הזכות המועברת התקבלה אצל האח המעביר מהורה או מהורי הורה, בלא תמורה או בירושה.
המשמעות המעשית: אח שרכש דירה בכספו ומבקש להעבירה לאחיו ללא תמורה – אינו זכאי לפטור לפי סעיף 62, והעסקה תמוסה כמכירה רגילה לפי שווי שוק. לעומת זאת, אחים שירשו יחד דירה מהוריהם ומבקשים לרכז את הבעלות אצל אחד מהם בדרך של העברה ללא תמורה – נמצאים בדיוק בתחום שהחוק ממשיך לפטור.
ומה עם מס רכישה? כאן התמונה הפוכה ומקלה יותר: אח ואחות נמנים על הגדרת "קרוב" שבתקנות מס רכישה ללא תנאי מקור, כך שהאח המקבל ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל גם כשההעברה אינה פטורה ממס שבח[3]. זה בדיוק המצב שבו ההגדרות הכפולות מטעות: הקלה באחד המסים אינה מעידה דבר על המס השני.
⚠️ עצור – לפני העברה בין אחים
בדקו את "שרשרת המקור" של הנכס: אם הדירה לא הגיעה לאח המעביר מהורה או מסב במתנה או בירושה, ההעברה לאח אינה פטורה ממס שבח – גם אם שני הצדדים בטוחים שכן. במקרים כאלה לעיתים עדיף מבנה אחר לחלוטין, כמו הסכם חלוקת עיזבון או מכירה בתמורה עם ניצול פטור דירה יחידה.
בני זוג: מתי פטור מלא ממס רכישה ומתי רק שליש
גם בהעברות בין בני זוג יש מדרג שכדאי להכיר. העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה פטורה לחלוטין ממס רכישה, מכוח תקנה 21 לתקנות[4]. הפטור חל גם על ידועים בציבור ועל בני זוג מאותו מין, ובלבד שמתקיים תנאי המגורים המשותפים.
כאשר בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה – למשל בהעברת דירת השקעה בין בני זוג, או כשבני הזוג חיים בנפרד – ההעברה אינה נכנסת לגדר תקנה 21, והמקבל ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל ככל קרוב אחר. במס שבח, לעומת זאת, בן זוג הוא "קרוב" לכל דבר והעברה ללא תמורה אליו פטורה לפי סעיף 62 ללא תנאי מגורים.
נקודה שחשוב לזכור בהקשר הזוגי: העברה בין בני זוג אינה "מנתקת" את התא המשפחתי לצורך מס. לפי חזקת התא המשפחתי, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד ומוכר אחד, ולכן העברת דירה מבן זוג אחד לשני אינה הופכת את מי מהם ל"חסר דירה" לצורך מס רכישה לדירה יחידה ברכישה הבאה.
המלכודת השקטה: מתנה כספית של 50% ממחיר הדירה
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע את תקופות הצינון המוכרות למי שמוכר דירה שקיבל במתנה: שלוש שנים מהיום שהחל לגור בדירה דרך קבע כבעליה, או ארבע שנים מהיום שנעשה בעליה אם לא התגורר בה[2]. אך לסעיף יש זרוע נוספת, מוכרת הרבה פחות: מי שקיבל במתנה, בתוך שלוש השנים שקדמו לרכישת הדירה, סכום כסף המכסה 50% לפחות ממחירה – נחשב כמי שקיבל את הדירה עצמה במתנה.
התרחיש הנפוץ: הורים מעניקים לילד סכום משמעותי לרכישת דירה ראשונה. הילד רוכש את הדירה על שמו, בטוח שהיא "שלו" לכל דבר – אך אם המתנה הכספית כיסתה מחצית או יותר מהמחיר, הדירה כפופה לתקופות הצינון של דירת מתנה. אם ימכור אותה לפני תום התקופה, לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה, גם אם הוא עומד בכל שאר התנאים.
לתקופות הצינון יש גם חריג גיל חשוב: מי שקיבל את הדירה – או את המתנה הכספית – בהיותו קטין, ספירת תקופת הצינון שלו מתחילה רק בהגיעו לגיל 18. הורים שרושמים דירה על שם ילד בן 10 "לחיסכון במס" צריכים להבין שחלון המכירה הפטורה של אותו ילד ייפתח, במקרה הטוב, רק בגיל 21.
💡 טיפ מקצועי
כשהורים מסייעים במימון דירה לילד, לגובה הסיוע יש משמעות מיסויית: סיוע של 49% ממחיר הדירה אינו מפעיל את תקופות הצינון, בעוד סיוע של 50% מפעיל אותן במלואן. תכנון מקדים של מבנה המימון – מתנה, הלוואה מתועדת או שילוב – יכול לחסוך שנות המתנה במכירה עתידית.
ההשלכות קדימה: מה ההעברה עושה לזכויות המס של שני הצדדים
העברה ללא תמורה אינה מסתיימת ביום החתימה – היא משנה את מפת הזכויות של שני הצדדים לשנים קדימה, ואת זה חובה לשקלל מראש.
אצל המקבל: הדירה שהתקבלה נספרת במניין דירותיו. ילד שקיבל מהוריו דירה להשקעה יאבד את מעמד "הדירה היחידה" ברכישת דירת מגוריו, וישלם מס רכישה בשיעורי דירה נוספת – הפרש שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. בנוסף, כאמור, מכירת דירת המתנה כפופה לתקופות צינון.
אצל הנותן: מי שהעביר את דירתו היחידה במתנה ומתכנן לרכוש דירה חדשה, צריך לוודא שההעברה הושלמה ודווחה לפני הרכישה, כדי שהרכישה החדשה תמוסה כדירה יחידה. ובכיוון ההפוך – נותן שנשאר עם דירה נוספת לא "מנקה" את מעמדו באמצעות מתנה רגע לפני מכירה פטורה, שכן רשות המיסים בוחנת עסקאות כאלה בחשדנות כעסקאות מלאכותיות.
ולבסוף, חשוב לזכור שמתנה אינה בהכרח סוף הסיפור: בנסיבות מסוימות ניתן לבטל את ההעברה, כפי שהסברנו במאמר על ביטול מתנה במקרקעין – אך ביטול לאחר השלמת הרישום הוא הליך מורכב, ולעיתים כרוך באירוע מס חדש. כשמדובר בקרקע ולא בדירה, חלים כללים שונים במקצת, שריכזנו במדריך על העברה ללא תמורה של מגרש.
✅ בדיקות חובה לפני העברה ללא תמורה
- האם המקבל "קרוב" גם לפי סעיף 1 לחוק (מס שבח) וגם לפי תקנה 1 (מס רכישה)?
- בהעברה בין אחים – האם הנכס הגיע למעביר מהורה או מסב במתנה או בירושה?
- איך ההעברה תשפיע על מעמד "דירה יחידה" של הנותן ושל המקבל ברכישות ובמכירות עתידיות?
- האם המקבל מתכנן למכור בטווח של 3-4 שנים? אם כן – תקופות הצינון עלולות לחסום פטור
- האם ניתנה או מתוכננת מתנה כספית של 50% ומעלה ממחיר דירה שהמקבל רוכש?
שאלות ותשובות
האם אפשר להעביר דירה במתנה לאח שרכשתי מכספי?
אפשר להעביר, אך ההעברה לא תהיה פטורה ממס שבח: הפטור לאחים חל רק על נכס שהתקבל אצל המעביר מהורה או מהורי הורה במתנה או בירושה. המעביר ימוסה לפי שווי השוק של הדירה, ואילו האח המקבל ישלם שליש ממס הרכישה. לפני מהלך כזה כדאי לבחון חלופות מבניות.
קיבלתי מהוריי 60% ממחיר הדירה שרכשתי – האם אוכל למכור אותה בפטור ממס שבח?
הדירה נחשבת דירה שהתקבלה במתנה, ולכן פטור ממס שבח יחול רק לאחר תקופת צינון: שלוש שנים מתחילת המגורים בדירה דרך קבע, או ארבע שנים מהבעלות אם אינכם גרים בה – ובכפוף לעמידה בשאר תנאי הפטור לדירה יחידה.
האם העברת דירה לבן זוג פטורה תמיד ממס רכישה?
לא תמיד. פטור מלא ממס רכישה חל רק בהעברת דירת מגורים בין בני זוג הגרים יחד באותה דירה – כולל ידועים בציבור ובני זוג מאותו מין. בהעברת דירה שבני הזוג אינם מתגוררים בה יחד, המקבל ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
סבתא רוצה להעביר דירה ישירות לנכד – האם יש הבדל מהעברה לילד?
נכד הוא "צאצא" ולכן ההעברה פטורה ממס שבח והנכד ישלם שליש מס רכישה, בדומה להעברה לילד. עם זאת, דילוג דור משפיע על התמונה הכוללת – ירושה עתידית, איזון בין נכדים ותקופות צינון אצל הנכד – ולכן כדאי לשלב את ההחלטה בתכנון הבין-דורי הכולל של המשפחה.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 – סעיפים 1 ו-62 – ויקיטקסט · Source Score: 21
- [2] פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה – כל-זכות · Source Score: 21
- [3] הנחה במס רכישה בהעברת זכויות במקרקעין לקרוב משפחה ללא תמורה – כל-זכות · Source Score: 21
- [4] פטור ממס רכישה בהעברת זכויות בדירה לבן זוג ללא תמורה – כל-זכות · Source Score: 20
מילון מושגים
העברת זכות במקרקעין במתנה, ללא תשלום וללא כל תמורה עקיפה, בין יחיד לקרובו – עסקה המדווחת למיסוי מקרקעין ככל עסקה.
הסעיף הפוטר ממס שבח מתנה מיחיד לקרובו; לגבי אחים – רק כשהנכס התקבל מהורה או מהורי הורה במתנה או בירושה.
פרק הזמן שמקבל דירה במתנה חייב להמתין לפני מכירה בפטור ממס שבח: 3 שנים אם גר בדירה דרך קבע, 4 שנים אם לא.
כלל שלפיו בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד ומוכר אחד לצורכי מס שבח ומס רכישה.
התקנה הקובעת שמקבל זכות במקרקעין ללא תמורה מקרובו ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.
התקנה הפוטרת ממס רכישה העברת דירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג הגרים יחד באותה דירה, כולל ידועים בציבור.
המאמר עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
